En la última semana, se cumplió un año de la sanción de la Ley de Alquileres que, entre otras medidas, colocó un índice de actualización de los valores de los alquileres (el Índice de Contratos de Locación, ICL) que empieza a tener vigencia desde este mes, y estableció que los contratos deben ser por tres años. En el medio, la pandemia impuso también sus condiciones y el gobierno intervino con el decreto 320/20, que prohibió hasta abril último los desalojos y los aumentos precios. La pelea de fondo es si el Estado debe o no intervenir en los precios de los alquileres. Distintos estudios revelan que un 20% de la población es inquilina, es decir, unos 9 millones de personas. Y que más del 80% de los propietarios cumple con la obligación de registrar el contrato en la Afip.

El dilema de los precios

Uno de los grandes problemas en torno de los alquileres es la falta de estadísticas oficiales. Por eso, para analizar el cuadro se debe recurrir a relevamientos privados y de las organizaciones sociales. En materia de precios, el número más difundido es el del sitio Zonaprop, que en su último reporte apuntó: «A un año de la sanción de la nueva Ley de Alquileres y en el marco de la actualización de los valores de los contratos, el valor promedio de un departamento de dos ambientes en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $ 39.211 por mes».

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«En lo que va de 2021 –continúa el informe–, los precios de los alquileres acumulan una suba del 27,8% por encima de la inflación».

Regulado, desregulado

Gervasio Muñoz, titular de la Federación de Inquilinos Nacional, explicó: «El precio está conformado por dos sectores: el Estado, con la actualización anual del precio durante el contrato, la cual en el primer año de la ley quedó diez puntos por debajo de la inflación, y el mercado, que impone el precio inicial del contrato, el cual está completamente desregulado». Estos últimos precios «estuvieron muy por encima de la inflación, con renovaciones por encima del 60, 70 y hasta el 100 por ciento».

Para Muñoz, los informes publicados por los sitios privados del sector están sesgados y responden a los intereses del sector inmobiliario. «El mercado inmobiliario busca por todos los medios que esta ley se derogue porque sabe que la próxima discusión es el precio inicial», advirtió.

El rol del Estado

Tanto el Centro de Estudios Legales y Sociales (Cels) como el Centro de Economía Política Argentina (Cepa) y la Federación de Inquilinos coinciden en que el 20% de la población es inquilina. Se trata de unos 9 millones de personas. Por eso, manifiestan la necesidad de que el Estado intervenga, lo cual es rechazado por los grandes jugadores del sector.

Facundo di Filippo, a cargo del área de alquileres en el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, dio a Tiempo su punto de vista: «El ministerio generó a partir del decreto 320 una política pública de contención y creó el protocolo de alerta temprana, que es una herramienta para buscar salidas para familias que enfrentan un desalojo, a partir de la finalización» del congelamiento de los desahucios.

Sobre la falta de estadísticas, aseguró: «Estamos intentando conseguir la información para abordar la temática. No hay un estudio fino, no hay un organismo que arroje datos. Estamos avanzando en acuerdos con el Indec, con la Afip, con Defensorías del Pueblo y con varios organismos para conseguir información y poder así establecer políticas públicas».

En ese sentido, Di Filippo remarcó: «Es la primera vez que se aborda la complejidad de los alquileres desde el Estado. La idea es poner más stock de vivienda en alquiler, tanto pública como privada. Promover también que el privado ponga en alquiler la vivienda».

Sobre la ley, el funcionario destacó: «Es una buena ley. Fue la mejor posible dentro del contexto que había. Tiene un mecanismo de actualización que es bueno, pero que claramente algunos sectores del mercado no la quieren acompañar. Ha dado más seguridad al inquilino porque hay una relación desigual entre locador y locatario. Hay que seguir fortaleciendo esta ley».

Para Luna Miguens, coordinadora del área de Derechos Sociales del Cels, «hay una inquilinización creciente y no es hoy en día un método adecuado de acceso a la vivienda porque está cada vez más precarizado. Hay también discriminación y criterios arbitrarios para poder ingresar al mercado. El Estado debe avanzar en brindar herramientas para mejorar el acceso a la vivienda; puede ser un actor que ofrezca vivienda en alquiler y que genere oferta de mercado. Debe haber una intervención más clara del Estado».

El mercado, descontento

Los sectores dominantes del mercado inmobiliario intentaron desarticular la ley desde que empezó su tratamiento. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, es contrario a la ley. «No dudo de las intenciones y del espíritu de la ley, pero no funcionó. El primer ICL supera el 40%. No sé cuántos salarios aumentaron de esa forma. Si querían poner un índice, debía ser el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), pero lo mezclaron con inflación y sale perdiendo el inquilino», afirmó.

Bennazar, que hoy forma parte de la mesa intersectorial convocada por el gobierno, destacó el rol de mediador de las inmobiliarias, «que impidió un enorme problema social cuando se terminó el decreto» y propone un sistema de arbitraje para dirimir diferencias. «Son problemas que necesitan soluciones rápidas y claras. Un arbitraje compuesto por el Colegio de Abogados, Defensores del Pueblo y la Cámara Inmobiliaria aportaría claridad y dinámica».  «

Foto: Diego Feld

“Hubo mucho revanchismo contra el inquilino, después del Decreto”

Entre los 9 millones de personas que viven en casas alquiladas en la Argentina, se encuentra Marina, una docente de 47 años que es inquilina desde hace 17. «Alquilé muchos años con pareja o con amigues. Hace siete años alquilo sola. Desde 2016, salto de una vivienda a otra cada dos años, siempre manteniendo la ilusión de renovar, pero con sorpresas negativas: aumentos abusivos, pretensiones de cobrar cosas que no corresponden y una serie angustiante de cosas que me obligan a mudarme permanentemente», contó a Tiempo.

«En el último lugar, me tuve que ir porque hice uso del decreto para estirar la renovación y eso cayó mal, aunque nunca dejé de pagar. Les molestó el decreto, pero el depósito me lo cobraron en dólares», comparó y agregó: «Hubo mucho revanchismo contra inquilinos después del decreto. Departamentos que estaban a $ 28 mil, a los tres días habían pasado a valer $ 33 mil. En 15 días, conversé por unos 20 departamentos. Es desesperante porque se trata de la vivienda».

Rosario tiene 27 años y es trabajadora de comercio. Llegó de Los Toldos a la Ciudad de Buenos Aires hace cinco años. «Siempre fue difícil alquilar, pero hoy está imposible. Siempre algo falta. Estoy buscando alquiler desde enero, pero pausé la búsqueda porque no consigo nada. Me tengo que ir de donde estoy por cuestiones de seguridad, por un problema con un vecino, pero frené la búsqueda porque es muy angustiante».

Ser mujer y estar sola no debería ser un condicionante, pero lo es. «Tengo garantía propietaria y recibo de sueldo en blanco. Aun así, me es imposible. Empecé a pensar que es porque subestiman mi capacidad de pago porque soy mujer, estoy sola y soy joven. Porque si no, no se entiende».

«Que te acepten es un casting. Me rechazaron de varias inmobiliarias porque dicen que mi recibo de sueldo no tiene el monto que ellos consideran necesario. Por un departamento de $ 25 mil, me pedían un recibo de $ 100 mil. ¿Quién gana eso?», se preguntó.