Ley de alquileres: una conquista a medias que busca una regulación nacional

La Legislatura porteña aprobó que sea el dueño quien pague la comisión a la inmobiliaria.
26 de agosto de 2017

A Soledad le subieron un 60% el alquiler de su monoambiente de Avellaneda, a Joaquín no le devuelven el depósito del departamento que acaba de dejar en Flores. Ambos forman parte de los 6 millones y medio de inquilinos que pueblan invisibles y desamparados la Argentina. En Capital acaban de recibir con beneplácito una norma que los exime de hacerse cargo del depósito, aunque afirman que es insuficiente. A nivel nacional, el PRO frena una ley que regula la suba de los valores. Las denuncias aumentan y la renovación de contratos así como los depósitos figuran al tope. 

Capital Federal es el epicentro de los inquilinos. Aún con 250 mil viviendas vacías, posee un 35,7% de ciudadanos que alquilan (superan el millón de personas). En 2003 eran el 23 por ciento. Quizás por eso el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta decidió ir a la conquista de ese grupo mayúsculo, asumiendo el conflicto con la amiga Cámara Inmobiliaria Argentina: reformó la Ley 2340, por la cual los inquilinos dejarán de pagar la comisión inmobiliaria (4,15% del total), que ahora será responsabilidad de los dueños. Las inmobiliarias no podrán cobrar gastos de administración o gestoría (algunas piden hasta 6000 pesos), y tendrán que exhibir los derechos de los inquilinos. 

"Son 1500 millones de pesos anuales que dejamos de transferir al mercado inmobiliario de forma ilegal y en negro”, celebra el referente de Inquilinos Agrupados (IA), Gervasio Muñoz. Para Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), encargado de controlar la norma (aún se desconoce cómo lo hará), "el costo de entrada para alquilar va a bajar hasta un 30 por ciento". Sin embargo, los corredores del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) amenazaron con que ahora el dueño le sumará el valor de la comisión al precio final del alquiler. Desde IA no lo creen ("ya aumentan el máximo posible todos los años") y subrayan que los dueños no son los perjudicados, ya que elegirán a las inmobiliarias que les cobren menos. En el último año, los alquileres de departamentos de dos ambientes subieron hasta un 40% en el barrio de Villa Urquiza y 34% en Palermo, donde el valor promedio llega a los $ 8933. Otros más alejados no quedan exentos: en Liniers las subas son del 30 por ciento. 

Las inmobiliarios rechazaron la ley y adelantaron posibles presentaciones de amparos. Nueve de cada diez alquila por inmobiliaria, pero la tendencia de dueños directos va en ascenso, gracias también a las facilidades de Internet y las redes sociales. Si esta ley promoverá el paso a esta modalidad aún se desconoce. 

El de los inquilinos ya se ubica como el tercer tema más denunciado en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. Tienen 1500 trámites en curso y 4000 mediaciones, sobre todo en lo que son expensas y arreglos que el dueño no quiere afrontar, aunque le corresponda. Las expensas son declaradas "ordinarias", pero se tratan de gastos "extraordinarios" del propietario. 

Alrededor de un 60% de las denuncias las efectuaron quienes tienen entre 30 y 49 años. Siete de cada diez son mujeres. Las comisiones inmobiliarias figuran recién en el cuarto lugar. El Defensor del Pueblo, Alejandro Amor, señala que "es necesario avanzar sobre los problemas más frecuentes: aumentos en renovación de contratos, refacciones, expensas, y el de la garantía". Y acota: "También llegan con frecuencia los cortes de gas en los edificios. Pedimos un descuento del 30% del alquiler durante los meses sin servicio, y causa justa de rescisión de contrato". 

Organizaciones como la ACIJ, el CELS y el Ministerio Público, coinciden: la ley fue una medida acertada pero insuficiente. Habían propuesto crear un sistema público de garantías, establecer la gratuidad de las certificaciones de las firmas, y una mesa de trabajo para ofrecer inmuebles a sectores medios y bajos. 

Los aumentos en la renovación de contratos, que superan el 50%, no están contemplados en ninguna ley. Su regulación a nivel nacional está pautada por un proyecto de ley que consiguió media sanción del Senado, pero está congelado en Diputados por el presidente de la Comisión de Legislación General, Daniel Lipovetzky (Cambiemos). El propio CPI admitió su lobby al diputado para "lograr frenar la ley" de Silvina García Larraburu (FpV), que eleva el plazo de los contratos a tres años, y si hay una inflación superior al 10% el precio del alquiler surgirá de un promedio entre el salario y la inflación. La regulación se vuelve urgente en el actual contexto. De acuerdo al último monitoreo del Centro de Estudios Metropolitanos, un cuarto de los entrevistados tuvo problemas para conservar su hogar en el último año. Los inquilinos son mayoría: de este grupo, a seis de cada diez el pago del alquiler le insume entre un 40% y un 60% de sus ingresos. «

Cuando el título y el sueldo no alcanza

María Olmedo, de 41 años, y Florencia Presta, de 26, son de generaciones distintas pero ambas están atravesadas por la misma problemática: poder vivir en un lugar digno acorde a sus posibilidades de trabajadoras autónomas. 

María tiene dos tecnicaturas: una en fotografía y otra en jardinería. Convive en una casa en Flores con dos amigas más. Ella eligió dormir en el living. "Yo le alquilé el lugar directamente al dueño. La verdad que no fue un usurero, pero sí me sorprendió que me pidió explícitamente que en el contrato también figurara el novio que yo tenía en ese momento, como si eso fuera una garantía especial, cuando él ni siquiera tenía trabajo ni iba a vivir conmigo", explicó la mujer, quien además confió que al no tener un recibo de sueldo las inmobiliarias hace años que echaron por tierra sus intenciones de vivir sola. 

A Florencia, quien es trabajadora social, se le complicó bastante alquilar por inmobiliaria, ya que además de ser monotributista –y facturar periódicamente para el Estado– no tenía ningún familiar directo propietario que le diera la garantía. "Una señora se hizo pasar por mi suegra y me prestó la garantía. Así y todo, lo único que conseguí fue un monoambiente de 30 metros cuadrados por el que empecé pagando hace dos años 3000 pesos más expensas. Ahora se me fue a 5500, más 1500. Casi que vivo para alquilar", sentenció.

Una comunidad virtual de 300 mil personas para esquivar las inmobiliarias

Federico Cupito es empleado administrativo, tiene 32 años y vive en Boedo. Hoy se siente satisfecho porque la solución a sus problemas de vivienda los tiene al alcance de la mano, pero hace unos años era muy diferente. 

 "Como a tantos otros, a mí me llevó unos tres meses buscar departamento. Las inmobiliarias te decían una cosa por teléfono y de camino al lugar ya te habían cambiado las condiciones. Te aumentaban los costos o las cosas no estaban en las condiciones que indicaban", cuenta a Tiempo.

Finalmente el joven logró alquilar su actual departamento donde tuvo que resignarse a pagar el mes corriente, un mes y medio más de comisión, otros dos meses de depósito y gastos administrativos que redondearon otro mes. En resumen, debió abonar cinco meses juntos para entrar. 

Cupito tuvo el mismo problema de otros inquilinos con respecto a las inmobiliarias. "Retaceaban darme el contacto de la dueña. Ante cualquier cosa debía manejarme con ellos, pero siempre se retrasaban en resolver las cosas", se quejó y recordó cómo llegó a comunicarse con la propietaria y firmar directamente con ella la renovación del contrato. "Esta mujer resultó ser conocida de mi familia y circunstancialmente terminé hablando con ella por unos problemas que habían surgido en la administración". 

Así fue que Cupito llegó a crear la comunidad Alquileres Dueño Directo, la más extendida en el rubro, que ya cuenta con más de 313.200 integrantes. "Es un grupo cerrado de Facebook que ya tiene tres administradores y cuatro moderadores. Aceptamos por día entre 600 y 700 solicitudes. Nuestra comunidad tiene una íntima relación con la Asociación Inquilinos Agrupados de Gervasio Muñoz (uno de los impulsores de la Ley de Alquileres)", explicó. 

"Nacimos con esa idea de ser un puente entre propietarios e inquilinos. En el medio, se publican noticias relacionadas y se utiliza mucho para buscar información. Se cuentan situaciones y anécdotas que les van pasando a los usuarios, quienes se ayudan y dan consejos", precisó. 

Sobre esta herramienta virtual, Cupito concluyó que "se brindan formatos de rescisión de contrato y entrega de llaves, se actualiza la legislación vigente. Hay mucho asesoramiento y sobre todo contención a los usuarios".

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