Por qué es urgente una Ley de Alquileres

(Foto: Hernán Mombelli)
Por Juan Videla, Matías Caric Petrovic y Juan Pablo Costa - Integrantes del Observatorio de Vivienda y Economía Urbana - CEPA
7 de Mayo de 2019

La problemática habitacional es una de las más urgentes para las familias argentinas. Acceder a la vivienda entraña dificultades cada vez más importantes para una gran mayoría, mientras los precios de los alquileres suben sostenidamente.

Si a esta realidad le sumamos la ausencia de política pública habitacional y la dificultad de acceder a la vivienda propia por la existencia de altos precios dolarizados y fuertes limitaciones para el acceso a los créditos UVA (así como su actualización inflacionaria a mayor ritmo que la evolución salarial), se configura un panorama sumamente desalentador para los inquilinos, quienes deben destinar un porcentaje creciente de sus ingresos a cubrir sus necesidades habitacionales.

A raíz de ello se comenzó a discutir una serie de regulaciones del mercado de alquileres que proteja a los inquilinos y, al mismo tiempo, dé un marco de certidumbre al sector. El Centro de Economía Política Argentina (CEPA), elaboró un informe donde recupera los antecedentes a la propuesta, y evalúa los posibles impactos de la regulación.

Los antecedentes al proyecto se remiten al 2016 cuando,luego de un proceso de movilización de agrupaciones de inquilinos, se votó por unanimidad en el Senado, una propuesta presentada por la senadora Silvina García Larraburu (PJ-FpV) que apuntó a regular algunas prácticas extendidas en el funcionamiento del mercado de alquileres, a partir del establecimiento de un criterio para actualizar los precios, normas para la fijación de las comisiones inmobiliarias y la simplificación y abaratamiento de los trámites burocráticos de sellos y garantías.

Ese proyecto, luego conocido como “Ley de alquileres”, fue reflotado por el gobierno de Cambiemos durante el segundo semestre de 2018 ante la compleja situación económica, pero ante diversas presiones, su tratamiento fue dilatado para finalmente no ser incluido en la última sesión del año, provocando así que pierda estado parlamentarioy desaprovechando una oportunidad de avanzar con regulaciones que brinden protección a millones de hogares inquilinos.

Respecto a los efectos que tendría una eventual regulación del mercado de alquileres, es necesario señalar que el alquiler no es una relación simétrica entre iguales. Fundamentalmente, la asimetría reside en que el inquilino pone en juego una necesidad básica, su vivienda, y los dueños buscan obtener una renta. En base a datos de la EPH-INDEC para Argentina, hay muchos más inquilinos que “rentistas” dueños de propiedades, y los primeros perciben ingresos menores a los segundos. La baja relación entre cantidad de dueños y cantidad de inquilinos se da porque las propiedades se concentran en pocas manos. Además, mientras que el 20% de los dueños de menores ingresos percibe una renta de menos de 4.000 pesos, el 20% más rico supera los 10.000 pesos de renta mensual, lo que revela a su vez las heterogeneidades al interior de los propietarios de viviendas en alquiler. En un contexto de caída de ingresos reales que se experimenta desde 2016, el aumento sostenido de los alquileres, así como la inelasticidad de la demanda habitacional, genera una redistribución del ingreso desde los hogares inquilinos hacia los propietarios.

El proyecto de ley proponía una actualización semestral de los contratos a través de un promedio entre el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC; es decir, una pauta de actualización que resulta de un promedio entre la inflación y la evolución de salarios. La fórmula propuesta como cálculo de actualización no beneficia unilateralmente a los inquilinos como se ha planteado en el debate público, sino que depende de las diferentes coyunturas económicas y la evolución del salario real. Así, se logra conformar un marco regulatorio que reduce la incertidumbre propia de la falta de regulación del sector, evitando fuertes fluctuaciones tanto al alza como a la baja.

Desde CEPA, se construyeron dos índices de actualización de alquileres desde 2013. Uno considerando la fórmula propuesta -que combina salarios e inflación-, y otro representando la evolución histórica real de los alquileres de departamentos de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. De esta forma, se observa que durante todo el año 2014 y casi la mitad de 2015 la evolución del precio promedio histórico se ubicó por debajo de la evolución que hubiera resultado de una actualización por el índice propuesto. Por el contrario, desde septiembre de 2017 comienza a acelerarse la variación real en el precio promedio respecto a la variación que resultaría del promedio salario-inflación. La principal conclusión que puede sacarse es que la regulación propuesta para los aumentos en los valores de los alquileres lograría morigerar las fluctuaciones en los precios de los alquileres, aunque manteniendo la misma tendencia.

Asimismo, es necesario poner en cuestión algunos de los principales argumentos planteados contra la regulación del mercado de alquileres. El primero de ellos es que ésta incentivaría a los dueños a retirar las propiedades ofertadas del mercado. Sin embargo, el costo de mantener una vivienda ociosa significa, como mínimo, un gasto de aproximadamente 40.000 pesos anuales en la Ciudad de Buenos Aires. Si además consideramos que la gran mayoría de propietarios ‘rentistas’ posee más de una propiedad, este número se incrementa por la cantidad de propiedades. De esta forma, la Ley de Alquileres podría provocar una disminución de la oferta en un primer momento, estimulado por las críticas y proyecciones de sectores inmobiliarios, pero resulta poco probable que la disminución de la oferta de viviendas en alquiler se consolide, considerando el costo de oportunidad implícito en mantener una vivienda ociosa.

Otro de los argumentos es que la ley produciría el pase masivo de propiedades a plataformas de alojamiento temporal. Sin embargo, es difícil que esto ocurra ya que implica la necesidad de tiempos y conocimientos por parte de los propietarios para gestionarlo. Además, se suman los costos de amoblar una propiedad para ofrecer el inmueble en dichas plataformas y una posible caída en los precios de dichas plataformas ante un aumento desmesurado de la oferta. Por otro lado, deberán adecuarse a la legislación vigente como así también a cualquier nueva normativa que se implemente. En diversos países y ciudades alrededor del mundo, se creó legislación que regula el funcionamiento de las plataformas digitales de alojamiento temporal, disminuyendo su rentabilidad y equiparándola con la rentabilidad de los alquileres no temporales. Es de esperar que, en la medida que el sector crezca fuertemente, también comience a ponerse en agenda su regulación.

Este año nuevamente fue ingresado el proyecto de Ley en ambas cámaras del Congreso. El debate sobre la regulación del mercado de alquileres se instala en la agenda pública, ya que es una necesidad para los millones de hogares inquilinos en todo el país. Es fundamental la creación de un índice promedio entre salarios e inflación, que permita que los aumentos nominales de alquileres se realicen sobre el mismo, y no sobre la expectativa de inflación futura. De esta forma, se brinda un marco de certidumbre a inversores y rentistas, al tiempo que al morigerar fuertes fluctuaciones en los precios se otorga estabilidad y previsibilidad a los hogares inquilinos.

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