Alquileres: la ley sigue vigente pero influye cada vez menos en el mercado

Termina el año, quedan las deudas. La promesa incumplida del Congreso de la Nación de modificar la Ley de Alquileres, se refleja en la informalidad de los contratos, las actualizaciones por encima de la inflación y la falta de síntesis de un debate entre inquilinos y el mercado inmobiliario por el derecho básico de la vivienda.

En Diputados, el tratamiento de los cambios se detuvo en las comisiones de Legislación General y Presupuesto. Allí se firmaron dos dictámenes: el de mayoría, diagramado por el Frente de Todos, y el de minoría, de Juntos por el Cambio (JxC) y Graciela Camaño.

El oficialismo ratifica la ley vigente y avanza en otras regulaciones, como la ampliación de documentos válidos como garantía (aval bancario, seguro de caución, garantía de fiador solidario, recibo de sueldo o certificado de ingresos). También propone incentivos fiscales para los dueños de las propiedades a los fines de aumentar la oferta, vela por la bancarización de los contratos y la publicidad de los inmuebles solo en pesos, entre otros puntos. No así un mecanismo para fijar el precio inicial del alquiler ya que nunca hubo consenso respecto de cómo determinarlo.

Por su parte, la oposición, a tono con el pedido del sector propietario, insiste en dos cuestiones puntuales: la reducción de los contratos de tres a dos años y modificación de la cláusula de ajuste. En el dictamen está plasmada la periodicidad «que acuerden las partes, por intervalos de entre tres y doce meses», pero el criterio generó ruido dentro del interbloque y los bloques provinciales.

Dos semanas atrás, la Cámara de Diputados no consiguió el quórum necesario para tratar, entre otros temas, la reforma de esta ley. Desde el PRO se manifestaron en contra ya que el tema «se incluyó de manera inconsulta, intentando una nueva trampa». De momento, continúa la ley vigente.

Lo cierto es que el planteo de modificar la legislación actual surge de la inconformidad manifiesta, tanto de inquilinos como de propietarios. Gervasio Muñoz, titular de la Federación Inquilinos Agrupados (IA), sostiene que el balance de este año «es difícil». «El gobierno nacional, como en tantos temas, ha mostrado tener la misma mirada sobre la vivienda como la oposición. Libre mercado mientras entregan una casa cada dos meses», lamentó en diálogo con Tiempo. En ese sentido, Muñoz resaltó: «La ley de alquileres abrió un escenario de disputa como nunca había sucedido antes».

El referente de los inquilinos destacó que «la situación es gravísima» porque «la inflación, los salarios por el piso, la falta de control total por parte del Estado y el crecimiento del alquiler turístico que genera renta en dólares, es un combo terrible para el acceso a la vivienda en alquiler». Pide la renuncia de Santiago Maggiotti como ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, aunque teme que «venga alguien más neoliberal». Aunque no apoya un cambio en la ley, si presenta predisposición para estudiar las incorporaciones del oficialismo.

La inflación ataca

Es cierto también que el contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de fijar valores que regirán durante doce meses. El problema macroeconómico, que excede las condiciones contractuales, provoca altos valores iniciales (montos publicados u ofrecidos) que constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler.

Los valores relevados por el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO), que contempla los precios iniciales, que no están regulados por ley, muestran que la mediana de monoambientes ofertados en CABA es de $ 65.000. Para comparar, solo un salario mínimo ($ 61.953), cubre el 95,3% de un alquiler. A su vez, tuvieron un incremento anual de 103,1%.

Un dos ambientes se consigue, en promedio, por $ 78.000 y un departamento tres ambientes por $ 115.000. Los aumentos anuales fueron de 105,3% y 91,7%, respectivamente. Casi todos por encima de la inflación, que marcó en noviembre un 92,4% interanual, según el Indec. Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 15% del costo del precio de oferta de un alquiler.

El Índice para Contratos de Locación (ICL), que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 77,6%. «Es positivo que no se haya avanzado en las propuestas planteadas desde la oposición, porque se trataba de aumentar los niveles de desregulación que existían antes. La ley actual es beneficiosa y se aprecia al comparar los porcentajes de aumentos estipulados dentro de un contrato, versus los de las estimaciones basadas en los precios del libre mercado. Pero sigue siendo insuficiente», detalla Virginia Brunengo, licenciada en economía, integrante del CESO.

Desde el sector inmobiliario, la mirada es ampliamente disonante. Para Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), la Ley de Alquileres «perjudicó el funcionamiento de las locaciones residenciales y multiplicó los valores y los gastos para los locatarios» por lo que cayó «más de un 30 %» la oferta de viviendas en alquiler. Un punto destacable para el sector es la aplicación de beneficios impositivos para la puesta a disposición de unidades y construcción.

A su vez, respecto de la registración de los contratos, indica que «ha sido muy baja», ya que los propietarios e inquilinos consensuan tácitamente no hacerlo «porque generaría mayores costos que ninguno de los dos está dispuesto a asumir». Pero Malbrán admite: «En este vínculo, el propietario suele imponer condiciones amparado en una gran cantidad de interesados en alquilar su propiedad».

Por otro lado, Marta Liotto, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de CABA, estima para enero un aumento anual igual o mayor al 81% para los alquileres. Proyecta “un escenario desalentador por la demora en tratar las reformas propuestas en el sector en el Congreso” y alerta: “El problema persistirá en 2023 y, muy probablemente, se agrave aún más ya que en el primer trimestre prácticamente no habrá stock de unidades en oferta en el mercado, mientras que en el segundo, los precios van a pegar un salto mucho mayor porque nos enfrentaremos al vencimiento de los primeros contratos que fueron realizados en base a la Ley de Alquileres”. «