Cómo se produjo la dolarización del mercado inmobiliario en Argentina

Académicos de la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (Escuela-IDAES) realizaron una investigación que muestra el origen y consolidación de la dolarización del mercado inmobiliario en Argentina. En diálogo con este diario, los realizadores cuentan y resaltan los puntos que consideran más importantes para comprender cómo fue ese proceso. 

“El mercado inmobiliario argentino está dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades. Es decir, los precios denominados se calculan en dólares y las transacciones se realizan en la divisa norteamericana” explicó Alejandro Gaggero, investigador del CONICET y docente de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), a Tiempo. Continuó contando que esto sucedió “a pesar de que los precios fueron diseñados y producidos localmente”.

También dijo que tener la mayoría de “sus costos de producción pesificados, y ser consumidos por personas que tienen ingresos en moneda nacional, una vez construidos los inmuebles pasan a tener sus precios denominados en dólares”. En esa moneda “suelen realizarse los intercambios” agregó Gaggero.

“La dolarización del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas” señaló el académico. Primero, “a nivel simbólico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transacciones que se realice. Así se ‘piensan en pesos’ las transacciones cotidianas, pero se ‘piensan en dólares’ las operaciones de inversión a largo plazo, entre ellas, la compra de una propiedad”, detalló.

Segundo, “a nivel cambiario, obliga a disponer de dólares billete a quien desee adquirir un inmueble” dijo Gaggero. Además, en momentos de inestabilidad cambiaria “esto dificulta que la población acceda a la vivienda propia, ya que el precio aumenta en la misma medida que la devaluación” remarcó.

Tercero, “a nivel estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto determina una innecesaria demanda de dólares que reduce las reservas disponibles para sostener el proceso de desarrollo”, explicó el docente. Sin embargo, esto no fue siempre así: ”Hasta mediados de los años `70 los inmuebles se compraban en pesos” recordó.

Con Martínez de Hoz, llegó la dolarización del mercado inmobiliario

El 16 de julio del ‘77 aparecieron los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares. “Aunque escasos y limitados a los barrios más cotizados de la ciudad, marcaban el inicio de un proceso que se extendió rápidamente durante los meses siguientes” reconstruyó el investigador. Siguió subrayando que menos de un año después “casi el 20% de los avisos clasificados de Barrio Norte estaba nominado en la divisa norteamericana”.

“Para mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos clasificados los precios de las propiedades estaban indicados en dólares”, enumeró Gaggero. Cerró diciendo que “inicialmente la dolarización “no avanzó al mismo ritmo en todas las zonas de la ciudad de Buenos Aires: se produjo antes y se expandió más rápido en los barrios de mayor poder adquisitivo”.

Los investigadores explicaron a este diario que tres factores interrelacionados entre sí, son los que permiten comprender la aparición de este reemplazo de la moneda local por el dólar. Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflación persistente; segundo, la liberalización del sistema financiero y cambiario operada en los primeros años de la última dictadura cívico-militar; tercero, la liberalización del mercado de vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979.

“Con respecto a las políticas públicas, fue muy importante la liberalización cambiaria y financiera implementada durante la última dictadura cívico-militar que llegó al poder en 1976, como de las medidas que alentaron la mercantilización de la vivienda y la inversión inmobiliaria” reconstruyó Pablo Nemiña, investigador del CONICET, Universidad Nacional de San Martín y Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales (FLACSO), Argentina. Ambos conjuntos de medidas “constituyeron un punto de inflexión en el contexto de una aguda crisis” , puntualizó.

En lo referido a la moneda, la nueva gestión de esos momentos sostenía que los controles cambiarios aplicados hasta entonces eran parte de las “correcciones artificiales que actúan sobre las consecuencias, pero no sobre las causas del fenómeno”, (Martínez de Hoz, 1976, comunicación personal) sostuvo.

Con este diagnóstico, “el gobierno de facto llevó adelante una fuerte devaluación del tipo de cambio y eliminó en un período relativamente corto las restricciones a la compra de divisas que existieron durante la etapa anterior”, dijo Nemiña. Continuó señalando que “no para facilitar la dolarización, sino como parte de un conjunto de medidas que buscaban estabilizar la situación económica”.

Pero el fracaso en el control de la inflación y “la ausencia de mecanismos indexatorios alternativos extendidos hizo que la liberalización cambiaria acelerara el avance de la divisa como reserva de valor, medio de intercambio y unidad de cuenta” explicó Nemiña. En el mercado inmobiliario, “la dolarización se produjo inicialmente en el contexto del importante aumento de los precios reales de las propiedades motorizada por la figura del inversor inmobiliario” agregó el investigador.

La reconstrucción del proceso muestra, “que la dolarización inmobiliaria fue un resultado no planificado inicialmente y que distó mucho de ser lineal” aseguró el académico. “Una vez consolidado el reemplazo de la moneda nacional como unidad de cuenta, el gobierno sancionó una norma que obligaba a los vendedores a publicar las propiedades en pesos” dijo Nemiña.

 Después, la emergencia económica desatada por el fracaso de “la gestión de Martínez de Hoz y la guerra de Malvinas obligaron al gobierno militar a dar marcha atrás con la liberalización cambiaria”, llegando incluso a “prohibir la adquisición de moneda extranjera”, resumió.

 “Tras el final de la guerra de Malvinas, el mercado volvió a dolarizarse a pesar de la persistencia de restricciones para acceder a la divisa” señaló el investigador. En el contexto de un aumento inédito de la inflación y “la expectativa de que la situación económica no mejoraría en el corto plazo, se consolidó una racionalidad inflacionaria” resaltó. La adopción del dólar como unidad de cuenta en el mercado inmobiliario “les permitió a los vendedores llevar adelante las transacciones en un contexto de incertidumbre creciente” finalizó Nemiña.