El gobierno de Portugal impulsa que las viviendas vacías deban ponerse en alquiler y controlará los precios

No ocurre solo en la Ciudad de Buenos Aires. En Europa viven hace años una crisis habitacional con componentes similares al caso local: cientos de miles de viviendas vacías, boom de alquileres turísticos que encarecen las propiedades, inquilinos que ven subir su valor mensual sin poder costearlo. Lo diferente es el modo de actuar: primero fue Alemania que tiempo atrás propuso regular los inmuebles ociosos, y ahora es Portugal el país que decidió regular el mercado de manera rotunda. Sí, a diferencia de lo que estipulan ciertos discursos nacionales, en el primer mundo proponen mayor intervención estatal.

Estudios recientes reflejan la crisis que vive el país luso: el valor medio de venta y alquiler en Lisboa superó en 2022 al de Milán, Madrid o Barcelona. Ante ese diagnóstico el gobierno socialista decidió impulsar un paquete de medidas para intervenir de forma directa sobre el mercado, en un contexto donde la tasa de inflación de Portugal llegó al 8,3%.

Así lanzó el programa «Más vivienda» para luchar «contra la especulación de precios en el sector inmobiliario», al tiempo que deja sin efecto el “visado de oro” (como se conoce al programa para conceder visados de residencia a extranjeros que invertían en el país) y las nuevas licencias para pisos turísticos, dos factores que favorecieron la especulación inmobiliaria y la subida de precios.

Los “visados de oro” consisten en conceder permisos de residencia a quienes inviertan en inmuebles, constituyan negocios o trasladen capitales a Portugal. Pero desde que entró en vigor en 2012 fue utilizado por extranjeros que obtenían la residencia lusa a cambio de comprar una vivienda: representaron el 92% de los “vistos gold”, sobre todo los ciudadanos chinos que obtuvieron la mitad de esos visados.

En un estudio de la consultora británica Henley & Partners de 2022, que comparó los programas de visados de oro de más de cuarenta países, Portugal quedó en primer lugar como el que más facilidades ofrecía al inversionista extranjero.

A finales de diciembre había 108.523 viviendas turísticas registradas oficialmente en Portugal. En Lisboa tienen hasta el 60% de las casas de alquiler dedicadas al turismo. Con su prohibición, el Gobierno portugués confía en que se incentive “el regreso al mercado inmobiliario de alojamientos que ahora son turísticos”.

La principal iniciativa es el alquiler obligatorio de las viviendas desocupadas. Y no son pocas. El Instituto Nacional de Estadística relevó 723.215 hogares vacíos en todo el país. El Estado podrá alquilarlos para subarrendarlos durante cinco años, actuando como un mediador inmobiliario. Le cobrará al inquilino y le pagará al propietario. Eso sí: los alquileres nunca podrán superar el 35% de los ingresos del núcleo familiar. Y el Estado asumirá las rentas impagas, por lo que los propietarios siempre percibirán la paga. En el peor de los casos puede incluir el desalojo.

Al proceso aún le falta la consulta pública y parlamentaria que inicia en estos días, aunque el gobierno socialista de António Costa tiene mayoría. La iniciativa también contempla incorporar beneficios fiscales para propietarios con el objetivo de favorecer el arrendamiento de larga duración. Mientras en la Argentina los contratos son de tres años (y la oposición y parte del oficialismo quieren retrotraer a dos), en España son cinco, y en Francia nueve. Así mismo, en España ya se presentó un proyecto de ley en el Congreso para eliminar el régimen de residencia por compra de propiedad.

El Estado también intervendrá sobre los precios de nuevos alquileres, tras casi 40 años, desde que el país votó liberalizarlos en 1985. Ahora se establecerá un techo máximo de subida para los nuevos contratos.

Costa habló de encontrar un “equilibrio” entre las necesidades de la población y el desarrollo económico. En ese sentido, prohibirán nuevos pisos turísticos en todo el país (el mayor exponente es Airbnb). Solo quedarán exceptuados proyectos rurales que beneficien a poblaciones pequeñas. “Los pisos turísticos tuvieron muchos efectos positivos para revitalizar nuestras ciudades pero también tienen impactos negativos como la subida de precios”, explicó Costa. En 2030 revisarán las licencias ya expedidas.

En cuanto a las visas que ya fueron otorgadas sólo se podrán renovar si quienes la obtuvieron por la compra de una vivienda habitan en ella, si uno de sus descendientes vive allí o si la ofrecen en el mercado de alquiler a largo plazo.

El Plan motivó críticas de la oposición. El Partido Social Demócrata (PSD, centroderecha) lo tildó de “estatalizante” y “abusivo”, mientras que la Asociación de Alojamiento Local de Portugal apuntó que “estas medidas crean una enorme incertidumbre a la inversión privada y la vuelven inviable”. Seguramente frases similares se escucharían en estas latitudes si se propusiera una iniciativa similar.