‘Ley Airbnb’: las claves del proyecto para regular los alquileres turísticos que empezó a tratar el Senado

Mientras el Senado comenzó a debatir la reforma de la Ley de Alquileres que llegó desde Diputados, otra normativa complementaria empezó a avanzar en paralelo: un proyecto que busca regular los alquileres turísticos. La llamada «Ley Airbnb».

La normativa hace foco en un proceso que viene acentuándose, sobre todo en las grandes urbes, en el último tiempo: el alquiler temporario de viviendas y departamentos, que salen de la oferta para habitantes de la Ciudad y se destinan a turistas, todo en precio dolarizado, lo cual por un lado encarece los valores generales y por el otro achica la oferta de inmuebles disponibles. No es algo local: en Nueva York dictaron días atrás una ley contra Airbnb, y en la Unión Europea también debaten una regulación de este tipo de procesos.

Este jueves al mediodía comenzó la reunión de las comisiones de Legislación General y Turismo del Senado para discutir el proyecto que presentó la senadora santacruceña del Frente de Todos Ana María Ianni, que va en línea con uno anterior de Paula Penacca, también del hoy denominado Unión por la Patria.

El texto define «alquiler temporario» a todo inmueble rentado entre 1 y 90 días. Y habla de «los propietarios o administradores que cuenten con poder y/o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico».

El área de regulación sería el Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación –o el organismo ligado al turismo que lo reemplace en el futuro– que deberá crear un «Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario». Es decir, no sería potestad del Ministerio o Secretaría de Vivienda, sino de Turismo.

Las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán «habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; y proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler».

La discusión venidera hará foco en dos aspectos claves: si se limitará la cantidad de inmuebles en alquiler temporario (en un mercado donde cada vez hay mayor concentración) y si se desdolarizará. 

Quien salió a pedir un tratamiento «urgente» del proyecto fue Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados. Sostuvo que «el Estado Nacional debe involucrarse y comprometerse, de una vez por todas, en garantizar el derecho a la vivienda».

«Crear un registro nacional de viviendas en alquiler, acortar el plazo de alquiler turístico a un mes son medidas claves que necesitan además la voluntad de un Estado que controle«, acotó el dirigente social. Aunque, en relación al proyecto de Ley de Alquileres que también trata el Senado luego de su media sanción en Diputados, aclaró que «de nada va a servir regular el alquiler turístico si se desregula el alquiler de vivienda permanente».

Completó con un último aspecto: la necesidad de regular también las viviendas vacías. Otro fenómeno que afecta sobre todo a CABA. Y dio su visión de cuáles son las características que producen una crisis habitacional en la Argentina, donde hoy viven más de 10 millones de personas inquilinas: «la vivienda dolarizada desde la última dictadura, un mercado inmobiliario que está por encima de las leyes y el Estado; y un Estado que no tiene información ni ha mostrado voluntad para controlar a uno de los negocios más oscuros del país«.

Efecto Airbnb

Desde la oposición y las cámaras inmobiliarias atribuyen a la Ley de Alquileres la razón de la falta de ofertas y los altos valores de los alquileres. Sin embargo, en la medida en que esos ítems se profundizaron, también se acrecentaron las viviendas en alquiler temporario con fines turísticos y en dólares.

Un informe de mayo de este año del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) reveló que hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades principales de la Argentina, y que el 89% son viviendas que se alquilan completa.

La mitad de las viviendas en alquiler temporario de la Argentina se ubican en la Ciudad de Buenos Aires, donde en sólo cuatro años (y pandemia de por medio) crecieron un 65% las «viviendas Airbnb». Hoy 16.000 propiedades que podrían estar alquilándose a habitantes de CABA están desplazadas al mercado de alquileres temporarios. En 2019 eran casi la mitad.

Sin embargo, ni desde el Ejecutivo porteño ni desde la Legislatura ofrecieron proyectos que las regulen. De hecho, la administración de Horacio Rodríguez Larreta anunció medidas para inquilinos hace unos meses que apuntaban a que tomen créditos, y no hizo mención a este fenómeno.

En Mataderos, por ejemplo, hay apenas 11 departamentos disponibles para alquileres y en Saavedra se estiman que son 23: casi todos en dólares y en formatos temporarios.

Según el Monitor Inmobiliario de Invertire Real Estate, la ocupación asciende de las viviendas Airbnb llega al 73%: cada unidad permanece ocupada, en promedio, 23 de los 30 días del mes.

Lo que sucede en el norte

Ante la suba de costos del alquiler, en julio la ciudad de Nueva York aprobó la Ley local 18 que regula el «efecto Airbnb». Ahora los residentes que deseen alquilar una habitación o departamento deben registrarse primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) y cumplir con las normativas legales que rigen los alquileres a corto plazo.

Además, los propietarios que deseen alquilar por menos de 30 días deberán compartir el apartamento con los inquilinos. Y los dueños no podrán tener más de dos huéspedes que paguen por su estancia al mismo tiempo. Aquellos que no cumplan con la ley podrían enfrentar multas de hasta US$5.000 por cada infracción.

En respuesta a esta iniciativa, Airbnb presentó una demanda contra Nueva York, por lo que considera una “prohibición de facto” contra los alquileres temporarios. Y que supuestamente pone en peligro los ingresos anuales de la plataforma, que superan los U$S 85 millones. En la Gran Manzana, Airbnb cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas.

Volviendo a CABA, el informe del CEM detalló cómo las tipologías ofertadas son en su mayoría pequeñas propiedades. El 95% de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires corresponden a tipologías de 1 y 2 ambientes. A esto se agrega el aumento de los anfitriones corporativos: en CABA casi el 2% de las viviendas en alquiler temporario corresponde a identidades digitales con más de 10 anuncios; dentro de ese grupo hay 24 que ofertan de 50 a 99 y hay 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios cada uno: “El 45% de las viviendas relevadas está en manos de multi-anfitriones, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas”.

En barrios como Palermo, Retiro, Belgrano o San Telmo, ya hay nuevos desarrollos de departamentos y torres destinadas enteramente a alquiler temporario. El aumento de los anfitriones corporativos y multi-anfitriones, también va produciendo una concentración en el mercado de alquileres temporarios, lo que dificulta la competencia y reduce aún más la oferta de viviendas para aquellos que buscan alquilar a largo plazo.