Vivienda: radiografía de una deuda estructural en momentos excepcionales

La pandemia demostró en casi todo el mundo, incluida la  Argentina, que el acceso a la vivienda exclusivamente en manos del mercado privado y la ausencia estatal en materia de regulación y participación amplifica la desigualdad y se constituye en un obstáculo para el funcionamiento del resto de la economía. En definitiva, un conflicto social cada vez más grave.

En el marco de la pandemia el Gobierno argentino implementó dos medidas fundamentales para un amplio conjunto de la sociedad que accede a la vivienda mediante el alquiler. En primer lugar, el decreto 320 suspende los desalojos, extiende los contratos de alquiler vencidos durante su vigencia y congela el precio de los alquileres al valor de marzo de 2020. 

Además, se dispuso el pago mediante transferencia bancaria o medio electrónico para minimizar el contacto social, lo cual secundariamente irrumpió en las prácticas de un negocio que sucede casi en su totalidad en la informalidad, a pesar de representar 4,3% del PBI. En segunda instancia, con la sanción de la Ley de Alquileres en junio de 2020, se extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler y se fijó un índice promedio entre IPC y RIPTE para las actualizaciones. 

La ley de alquileres terminó con un mecanismo de aumentos que tenían un fuerte impacto en la formación de precios, al afectar tanto a alquileres de vivienda como comerciales. Hasta la sanción, los alquileres eran el único sector relevante de la economía cuyos incrementos se fijaban de manera unilateral sin intervención de la contraparte ni del Estado. Algo que está aceptado e institucionalizado en casi todos los ingresos, precios y mercados relevantes (salarios y jubilaciones, tarifas, combustibles, alimentos, tasas de interés) ocurría en el mercado de alquileres de manera unilateral y arbitraria por una decisión discrecional de la parte propietaria.

En definitiva, la ley equilibra derechos entre inquilinos y propietarios y un punto central que podría dar mayores grados de libertad al Estado es que obliga a registrar los contratos de alquiler en AFIP. Sin embargo, este artículo aún no se reglamentó.

No resulta un dato menor que en plena ola de desalojos (en abierto incumplimiento del decreto) y toma de tierras, haya renunciado la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación. Luego de décadas sin intervención del Estado en materia de acceso a la vivienda en alquiler, el decreto y la ley son un claro reflejo de la lucha de organizaciones de inquilinos que nacen en los últimos años. Con un Estado que relegó su rol al de un mero espectador deslindándose de las responsabilidades constitucionales de acceso a la vivienda para casi 3,5 millones de hogares inquilinos. Tanto que, a pesar de la creación del ministerio de hábitat, no existe una sola oficina en todo el estado nacional que se dedique exclusivamente a pensar, diseñar y controlar las políticas del acceso a la vivienda en alquiler. 

Según las encuestas de la Federación de Inquilinos Nacional que se realiza mensualmente en todo el país desde que comenzó la pandemia el 39,9% de los hogares inquilinos está endeudado y el 94.5% cree que no hay control por parte del Estado sobre el mercado inmobiliario. Además, a pesar de estar vigente el decreto, el 58% manifestó que sufrió aumentos en el período de la pandemia. El 39,6% no sabe dónde irá a vivir en los próximos meses y el 19.7% tendrá que mudarse mientras que el 11.4% respondió que está en riesgo de desalojo inminente. 

El discurso monopólico de la construcción y un peronismo a medias

En el año 1947 se toman medidas fundamentales para que, hasta la última dictadura, la vivienda sea un derecho garantizado para cualquier trabajador. La construcción de barrios es en esa etapa de la historia una medida que se sostiene sobre otras que marcan las reglas de juego sobre la rentabilidad de las viviendas en alquiler. 

Congelamiento del precio de los alquileres, prohibición de tener viviendas vacías por más de tres meses, creación de la cámara de alquileres para controlar las normas, crédito hipotecario por el 100% del valor de las viviendas a través del, en ese momento estatal, banco hipotecario. 

La memoria colectiva recuerda que trabajando y con un crédito “bancario” la solución del acceso a la vivienda es entonces sólo una medida del orden crediticio. 

Pero los tiempos han cambiado, y ese recuerdo fue construido (o destruido) por las sucesivas dictaduras y gobiernos neoliberales que han borrado convenientemente para los sectores ligados al negocio de la vivienda, las medidas que intervinieron la renta. Tanto que hoy, no importa el color político, se repite al unísono que la única forma de solucionar el acceso a la vivienda es construir, pero regular la renta es sólo una demanda de las organizaciones inquilinas. 

El negocio de la vivienda ha calado tan hondo en el poder judicial, mediático y político que el estado regula los precios del combustible, de los alimentos, de las tarifas, de la salud y la educación privada pero no del suelo ni de las viviendas. 

La crisis habitacional tan crítica que vivimos en estos tiempos demanda que, como dice Juan Grabois, se urbanicen los barrios populares y se construyan barrios, como empieza a hacer el ministerio de hábitat, pero ninguna de estas dos medidas podrán frenar la profundización del conflicto por el acceso a la vivienda si no se toman medidas de fondo como: congelar el precio de los alquileres, regular el precio del suelo, pesificar las viviendas y adquirir viviendas del mercado privado para transformarlas en alquileres públicos. El ritmo que pueda imprimir el estado a la urbanización y a la construcción, nunca logrará equiparar y morigerar la expulsión que genera el mercado privado de la vivienda.

Es hora de incluir los alquileres en el análisis económico

En términos económicos, existen varias razones para considerar la problemática inquilina: la magnitud agregada, ya que representan un rubro muy relevante dentro del gasto, la distribución, ya que implican un mecanismo de concentración del ingreso, la fiscal por los altos niveles de evasión y la dinámica porque el real estate es central en las dinámicas de crisis.

Según la Encuesta de Gastos (ENGHO) de 2017 realizada por el INDEC, a nivel agregado el alquiler de la vivienda absorbe el 5% del gasto total de los hogares. Proyectando según la evolución de los salarios y del rubro de vivienda de la inflación se puede estimar este porcentaje en 6,5% para el pasado 2020. En términos más simples, si se considera el total de los hogares argentinos como una unidad, el 6,5% del gasto se destinó al pago de alquileres en 2020. Siendo el consumo el mayor rubro del PBI (representa un 65%) surge que 4,3 puntos del producto está explicado exclusivamente por el alquiler de la vivienda. 

La distribución del alquiler es muy desigual, a diferencia de gastos como alimentos y tarifas en el que incurren en mayor o menor medida todos los hogares. Mientras que es nulo para los propietarios (aunque se podría equiparar en cierta medida para los que tienen créditos hipotecarios) en los inquilinos representa un porcentaje muy relevante del ingreso. A partir de la ENGHO surge que según la zona el alquiler de vivienda principal implicaba entre 22% y 28% en 2017. Actualizando según la evolución de ingresos y precios del rubro vivienda del IPC es entre 32% y 41%.

En la dimensión fiscal, según datos de AFIP existen 622.834 propietarios de inmuebles susceptibles de ser alquilados (tanto para uso residencial como comercial o productivo) lo que contrasta con los 1,9 millones de hogares inquilinos que arroja el censo del 2010 y queda más desfasado aún si se considera el fuerte proceso de inquilinización de los últimos años. Solamente 151.316 contribuyentes declaran rentas por alquiler en el impuesto a las ganancias o como monotributistas: un potencial 75% de evasión fiscal. La ley de alquileres incluye la creación de un registro de contratos de alquileres, pero aún no fue implementada por los organismos correspondientes. 

En definitiva, el análisis de los alquileres indica una enorme transferencia de renta, del orden de más de 4 puntos del PBI de un sector amplio de inquilinos a un sector mucho más reducido de propietarios con la consiguiente concentración de ingreso. Es un concepto económico ampliamente conocido que la distribución regresiva, además de las connotaciones en términos de  justicia y armonía social, tienen un impacto en el crecimiento y el desarrollo. 

Los sectores de mayores ingresos no sólo gastan menos, sino que además los gastos que realizan son mucho más intensivos en divisas: viajes al exterior, productos de lujos, atesoramiento de dólares entre otros. Algo no menor para una economía con restricción externa estructural. Además el alto grado de evasión despoja de recursos al Estado impactando en el financiamiento y las posibilidades de realizar Políticas Públicas.   

Por último hay una razón relativa a la dinámica económica y las crisis, que por sus implicancias es imposible abordar con profundidad en esta nota. El mercado de alquileres forma parte del ecosistema de “bienes raíces” o “real estate” y sus vaivenes son frecuentemente identificados como un elemento central en las crisis sociales y económicas. Es fácil observar la correlación que existe desde hace varias décadas entre el incremento de la especulación inmobiliaria, las  dificultades en el acceso a la vivienda, y el alza sostenida de los precios de alquileres. Otro elemento a destacar es el impacto en la bimonetarización de la economía y la dinámica inflacionaria porque es una parte constitutiva en la formación de precios y resulta muy preocupante la tendencia cada vez más extendida de fijar contratos en dólares no sólo para locales comerciales sino también para viviendas y con plazos cada vez más reducidos a pesar de encontrarse vigente la ley de alquileres.

Por todas estas razones, es muy relevante que incluyamos como parte sustantiva de los análisis el alquiler de viviendas. Pero sobre todo, que el Estado y los tomadores de decisiones comprendan que el alquiler constituye una problemática muy seria que debe ser incorporada en la Política Pública. La ley de alquileres es una herramienta, pero no alcanza si no se controla su cumplimiento.

(*) Eva Sacco es Economista y Gervasio Muñoz es presidente de Federación de Inquilinos Nacional.