Viviendas de lujo y vacías en una ciudad para pocos

Con una crisis habitacional que se agrava y el usufructo de tierras públicas en favor de un mercado inmobiliario desregulado, los barrios porteños tienen cada vez menos ese no sé qué. Tres políticas del Gobierno de la Ciudad lo reflejan: la creación de distritos (el último fue el del Vino, hace dos semanas), el fomento de grandes desarrollos privados con torres de lujo y la falta de control estatal frente a los grandes actores del sector, que se traduce en un dato clave, casi una de cada diez está vacía.

“¿Por qué hay cada vez más casas sin gente y gente sin casa?”, se pregunta un informe de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). Y responde: “La vivienda está pensada meramente con fines especulativos”. Entre 2005 y 2018, se construyeron más de 195 mil viviendas. La mitad, suntuosas y lujosas.

“Es una minoría la que puede acceder a ese tipo de desarrollos inmobiliarios. No sería tan grave si fuera acompañado por un programa habitacional que paliara eso que el mercado no genera, pero no es el caso. Se necesita la intervención estatal para que los precios no se manejen solo por la oferta”, argumenta Felipe Mesel, abogado del programa Derecho a la Ciudad de la ACIJ.

Relevaron toda la Ciudad. El 9,2% de las viviendas están vacías. Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Palermo son los barrios con más unidades sin uso, lo que evidencia una correlación entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado. “Esa decisión deliberada de mantenerlas al margen del mercado, para especular con un aumento del precio, no es contrarrestada con políticas de suelo ni habitacionales, y genera que la gente deba irse a la periferia en un crecimiento urbano discontinuo, fragmentado y poco eficiente”, agrega Mesel.

La cantidad de viviendas vacías es equivalente al déficit habitacional de la Ciudad, que es del 11,6%: 300 mil personas vivían en villas y asentamientos en 2010 y hoy se estima que es uno de cada siete porteños. Hasta 2019, al menos 7500 se encontraban en situación de calle. Y el inquilinato creció en casi diez puntos porcentuales en la última década, hoy con aumentos de hasta el 100% anual y leyes de alquileres que no se controlan.

El vino no llega al río

A un puñado de días de las PASO, y en una de las pocas leyes sancionadas por la Legislatura porteña en los últimos meses, el bloque macrista votó en soledad un nuevo distrito, que se suma al Tecnológico en Parque Patricios o al Audiovisual en Colegiales. Habrá un Distrito del Vino, que otorga fuertes beneficios impositivos a empresarios del sector de Villa Devoto, Villa del Parque y La Paternal: eximición del pago de Ingresos Brutos y bonificación del 50% del ABL por una década. La ley no prevé ninguna segmentación entre pequeñas o grandes empresas, y habilita desde locales y edificios hasta galpones. Todo encuadrado dentro de la “industria vitivinícola”, emparentada más con Cuyo o el Noroeste que con la Ciudad de Buenos Aires.

Los vecinos de esos barrios temen que les suceda algo similar que a Parque Patricios con el Distrito Tecnológico o a Barracas con el de las Artes, es decir, la llegada de empresas que construyen sin regulación, amparadas por el beneficio impositivo, generando un proceso de gentrificación: la expulsión de las y los vecinos, en un contexto de alzas de precios y propiedades, y la consecuente pérdida de identidad barrial.

“La fuerte valorización de los locales comerciales y los usos residenciales en el sur y el Distrito Tecnológico en particular, son indicadores que presionan sobre el acceso a la vivienda y los servicios, en una ciudad cada vez más restrictiva”, remarca la becaria doctoral Natalia Lerena Rongvaux, del Programa de Desarrollo Territorial y Estudios Metropolitanos del Instituto de Geografía “Romualdo Ardissone” (UBA). “Las políticas de Distritos no prevén herramientas ‘antigentrificación’ de ningún tipo”.

El uso de los espacios públicos no muestra un mejor panorama. El paradigma es la virtual “privatización” del acceso al río. Dos proyectos de la administración de Horacio Rodríguez Larreta promueven la instalación torres de lujo en el norte (Costa Salguero) y en el sur (Costa Urbana), a cambio de un exiguo porcentaje de espacio verde cuya calidad de público los proyectos no especifican. La audiencia pública por el proyecto de IRSA será en octubre. En la de Costa Salguero hubo 1193 participantes: 1163 se pronunciaron en contra.

“Estamos ante un plan sistemático de saqueo de lo público en la Ciudad, a merced de sectores inmobiliarios afines al gobierno de Larreta, para generar mayor rentabilidad y también como búsqueda de financiamiento para su campaña presidencial en 2023, por eso lo de IRSA. Ni siquiera le importó tratar este nuevo Puerto Madero en plena campaña. Recordemos que el hermano de Larreta fue director institucional de IRSA”, denuncia Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad.

Esta semana, la gestión Larreta presentó en la Legislatura otros 16 convenios urbanísticos firmados con empresas privadas, por los que cambiarían las normas de edificación en nueve barrios, de Núñez a San Telmo, para crear «áreas de desarrollo urbano especial». Eso permitirá construir en altura, por ejemplo, en la esquina de Av. Córdoba y San Martín, en una parcela lindera al histórico monasterio de Santa Catalina. Los fondos que reciba el gobierno porteño se destinarían a promover la “residencialización” del Microcentro.

No se banca más

En este escenario, organizaciones y especialistas enumeran propuestas, la mayoría ya implementadas en otros países. Desde ACIJ explican que las viviendas vacías deberían regularse, para incentivar la oferta y evitar aumentos de precios. Hablan de aplicar incentivos públicos (como sucede en Francia, EE UU o el Reino Unido), cargas tributarias a las viviendas vacías (como en Uruguay y Alemania) o intimaciones y sanciones. En Berlín, por ejemplo, se votará en consulta popular una iniciativa para expropiar más de 200 mil viviendas ociosas para destinarlas a alquiler social.

“Se trata de que el acceso al suelo no esté totalmente guiado por la lógica del mercado sino vinculado a las necesidades habitacionales de la población –dice Mesel–. Es muy común en Europa estipular al privado cuotas de viviendas sociales en sus emprendimientos, un 20%, y se lo compromete a ser parte de la solución a una crisis habitacional de la cual también es causante”.

Baldiviezo propone regular el mercado de alquileres, desdolarizar el sistema y avanzar hacia “una gran reforma urbana” orientada a la desconcentración de la propiedad: “Frenar los procesos de inquilinización, mejorar los subsidios habitacionales, tener una empresa estatal inmobiliaria y construir un verdadero plan de vivienda social, que hoy no existe”.  «

Alquileres e informalidad

En el último año los alquileres aumentaron entre un 100 y 150 por ciento. Desde Inquilinos Agrupados defienden la Ley de Alquileres, que enfrenta en las últimas semanas una fuerte campaña mediática y corporativa (María Eugenia Vidal ya avisó que buscan modificarla), aunque critican que ni Nación ni Ciudad controlan a las inmobiliarias: “El problema es el golpe del mercado inmobiliario para aumentar su rentabilidad –apunta Gervasio Muñoz–. El Estado no aparece. Falta regular el precio inicial e implementar un fuerte impuesto a la vivienda ociosa. Son medidas urgentes”.

La crítica más escuchada a la ley es que el índice que establece –un solo aumento anual acorde a la inflación– es peor que el que había antes. Muñoz lo refuta: “Con la forma de actualización anterior, los alquileres aumentaban mucho más que con el índice actual”.