Alquileres: al final Milei no tenía razón

Desde diciembre de 2023 vivimos un experimento con el mundo de los alquileres. A contramano de la tendencia mundial, el presidente Javier Milei decidió eliminar cualquier regulación para definir los términos de los contratos. Ya no hay plazo mínimo, ya no hay índice de actualización, ya ni siquiera hay moneda. Cualquiera puede firmar un contrato de alquiler que dure un mes, se pague en dólares o yenes y aumente 50% por semana. 

El presidente asegura que esta desregulación total es la clave para que el mercado funcione bien. Esta semana, difundió en sus redes que los alquileres bajaron un 26%. Sin embargo, los últimos datos de inflación de alquileres que acaba de difundir el INDEC lo desmienten: en lo que va del año aumentaron casi 42%, 27 puntos porcentuales más que la inflación general.

Según Milei, el arreglo entre inquilines y propietaries conduciría a una situación de equilibrio satisfactoria para ambas partes. Esta afirmación tiene como contracara otro supuesto: la ley de alquileres es la fuente de todos los problemas. Pero omite un dato importante: que la ley se aprobó justamente porque les inquilines tenían cada vez más problemas para alquilar y la situación es profundamente desigual  

Los datos de inflación confirman que la desregulación absoluta no era la clave para solucionar nada. Al contrario. Sin protecciones, sin un Estado presente, les propietaries logran imponer las condiciones de los contratos. Según la última encuesta a personas que alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires, desde la derogación de la ley de alquileres les inquilines firman contratos por períodos más cortos y con aumentos más frecuentes. Es que la relación entre dueños e inquilinos no es simétrica. Quien alquila carece de algo básico para cualquiera: un lugar donde vivir. Entonces, no tiene margen para negociar nada. Por supuesto que existen casos particulares donde esa asimetría de poder se diluye, como les inquilines que son a su vez propietaries. Pero en general, quienes tienen una propiedad están en una mejor posición de negociación que quienes necesitan alquilar. No solamente porque en esa mesa ponen en juego intereses distintos, sino porque, en la lógica de la oferta y demanda, cada vez hay más viviendas en manos de menos personas. Solamente este fenómeno puede explicar que entre los censos de 2010 y 2020, en pleno boom inmobiliario, el porcentaje de hogares propietarios se haya reducido del 73% al 65%. Es decir, cada vez hay más inquilines buscando una vivienda en un mercado cada vez más concentrado.    

Con el impulso de las organizaciones de familias inquilinas, la aprobación de la ley de alquileres fue un primer paso para avanzar hacia un horizonte que hoy parece cada vez más lejano: el de lograr que el mercado inmobiliario funcione no solamente para el negocio sino también, o sobre todo, para ofrecer una vivienda a quienes la necesitan. La ley fue un primer paso corto, tímido. Apenas modificó la regulación para que los términos de los contratos otorguen cierto marco de estabilidad a les inquilines: aumentar el plazo de dos a tres años, poder sostener el precio por un año, actualizar de acuerdo a un índice definido por el Estado. Acotar un poco la inestabilidad que genera no tener certezas sobre algo tan central como el lugar de residencia. 

Este primer paso no fue acompañado de muchos otros que hubiesen hecho falta. Por ejemplo, por políticas de fiscalización y de acompañamiento a las familias inquilinas para hacerla cumplir. Ni siquiera existieron campañas de divulgación, ni de defensa de la ley ante las oleadas de críticas que surgieron de parte de quienes defienden la renta de les propietaries. 

El problema de les inquilines no es una ley que aumenta el plazo del contrato. Es un mercado inmobiliario cada vez más concentrado, más funcional al negocio financiero y cada vez más alejado de las necesidades de vivienda de quienes habitan, trabajan, le dan vida a las ciudades. Y la desregulación total que propone el gobierno, sólo lo está agravando.