¿Para quién crece la Ciudad de Buenos Aires?

La Ciudad de Buenos Aires se destaca por una diversidad cultural y una capacidad urbana prácticamente sin equivalencias en América Latina. Allí convive la modernización, una cierta comodidad para habitar o visitar sus calles, propuestas culturales de todo tipo. En ese contexto, la arquitectura urbana no es la excepción. Grandes edificios clásicos, construcciones modernas y también patrimonios que trascienden épocas y destacan por su belleza y atracción. Sin embargo, existe un elemento paisajístico que no pierde recurrencia: los carteles que anuncian un nuevo emprendimiento inmobiliario.

Misma población, pero más construcciones

La pregunta obvia que se desprende es quiénes serán los destinatarios de esas nuevas viviendas o, por qué no, de esas oficinas. Para el primer punto, se destaca el poco crecimiento poblacional. En 2001 la Ciudad tenía 2.776.138 habitantes, para el censo de 2010 pasó a 2.890.151 habitantes (4.1%) y de acuerdo con el último relevamiento la cantidad de habitantes actuales es de 3.120.612 (8%). Es decir, hubo una variación del 12% contra más del 27% que es lo que creció el conjunto del país durante el período histórico citado, mientras por ejemplo varios municipios del AMBA o PBA experimentaron crecimientos en el último censo de más del 60%, como San Vicente o General Rodríguez (¿se tratará de una diferencia entre una ciudad expulsiva y otras que abren sus puertas a nuevos habitantes?). Para el segundo punto, habrá que preguntarse en qué quedó la reconversión de las oficinas en el centro porteño, la migración de las mismas al corredor norte de la ciudad y el desarrollo de un mercado laboral que cada vez requiere menos de espacios de trabajo migrando las tareas a los hogares de las y los trabajadores.

¿Un código a la medida de quién?

El Código Urbanístico vigente de la Ciudad de Buenos Aires aprobado por la Ley Nº 6776/24 que contiene y modifica la Ley Nº 6099/18 y todo el marco normativo complementario subsiguiente, reorganiza el territorio priorizando criterios de edificabilidad, alturas y aprovechamiento del suelo por sobre la preservación del tejido urbano preexistente. La lógica central del código es definir cuánto y cómo se puede construir en cada parcela, estableciendo alturas máximas, perfiles edificables y capacidad constructiva, mientras que la protección patrimonial queda acotada a los inmuebles expresamente catalogados o incluidos en Áreas de Protección Histórica.

Mauro Sbarbati, de Basta de Demoler, destaca que desde la organización impulsan “la Ley Nº 3056 que arma una protección preventiva del patrimonio arquitectónico donde todos los edificios anteriores al año 1941 deben pasar por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales para saber si se puede o no demoler”. A su vez afirma: “Lo que sucede es que nosotros no inventamos nada sino que esto existía en los sucesivos códigos urbanísticos. Sin embargo, la especulación inmobiliaria, el lobby de la construcción, hace que todo el tiempo el código urbanístico tenga la mayor cantidad de metros cuadrados posibles. A partir de allí, se lleva puesto todo lo que es patrimonio”.

La acción permitió que más de 4200 edificios fueran protegidos, pero en el marco de un consejo compuesto por “instituciones que representan estos intereses y terminan legitimando las demoliciones a través de leyes o de falta de protección”, implica que todo edificio no catalogado carezca de protección automática, aún cuando tenga valor histórico, arquitectónico o ambiental. Además, la catalogación definitiva solo puede realizarse por ley de la Legislatura, lo que vuelve el proceso lento, excepcional y políticamente condicionado en el marco de un número de edificios protegidos que es “muy poco en relación al total de los que se deberían proteger”. En la práctica, el código parte del principio de que la demolición es legal salvo prohibición expresa, y no al revés.

El jefe de Gobierno, Jorge Macri, afirmó en tiempos de presentación de la nueva norma que venía a “reforzar la identidad barrial”. Lo cierto es que las nuevas reglas reducen la cantidad de terrenos disponibles y encarecen el suelo, lo que puede implicar un mayor desafío para el acceso a la vivienda y para los pequeños desarrolladores, a la vez que concentraría la actividad constructiva en zonas de alta demanda y altos valores del suelo, habilitando la posibilidad a que grandes desarrolladores inmobiliarios puedan obtener mejores condiciones para competir y monopolizar el mercado.

Sbarbati afirma que “lo de Jorge Macri es tremendo porque cada vez da más excepciones inmobiliarias y todo es más laxo. Ya lo hizo en Vicente López. Es una cuestión histórica. Desde la dictadura militar hasta este momento los códigos fueron cada vez más permisivos en altura. La cantidad de habitantes en la ciudad no cambió, lo que existe es un cambio en la forma de vivir. Pero debemos ver sobre dónde sucede. A veces vale la pena demoler pero otras se trata de nuestra historia, nuestro patrimonio y armando un plan se podría ayudar a que no todo sea demolido y que esto sea un valor agregado”.

La legislación patrimonial vigente define un marco general de protección, pero no establece una tutela preventiva amplia sobre el total del stock edilicio existente. La figura de la catalogación preventiva, incorporada para frenar demoliciones mientras se evalúa el valor patrimonial, depende de la iniciativa del Poder Ejecutivo o del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales – el cual, como se dijo, carece de representación de vecinos y organizaciones ciudadanas- y no se activa de oficio. 

Además, los niveles de protección permiten distintos grados de intervención, y en muchos casos habilitan modificaciones sustantivas o incluso la demolición parcial. De este modo, la combinación entre un código que incentiva la renovación y densificación del suelo urbano y una protección patrimonial selectiva, reactiva y limitada genera un marco normativo donde la sustitución de edificios históricos por nuevas construcciones no es una anomalía, sino una consecuencia previsible del diseño legal vigente.

“Existen varias leyes que protegen el patrimonio y el código lo contempla, pero siempre el lobby y la especulación inmobiliaria hace que sea muy difícil que todo este mecanismo funcione y se lleva puesta toda la ciudad. Entonces, es densificar la ciudad pero a costa de qué. A esta altura del Siglo XXI hacer tabula rasa y tirar todo no es ecológico, no sirve. Hay que ver qué estamos demoliendo y qué queremos construir allí”, señala Sbarbati. 

La ciudad para pocos

Hace poco más de una semana el gobierno porteño confirmó que hubo un incremento del 28% de personas en situación de calle en apenas un año. La cifra ya alarmante de 5.176 de seres humanos en este estado no se condice con las 11.892 que relevaron organizaciones sociales y que difundieron a través del Censo Popular de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En simultáneo, las villas porteñas siguen sin urbanizarse y mucho menos integrarse al tejido urbano formal (incluso aquellos barrios que sí recibieron obras de infraestructura e incluso de construcción de viviendas).

En contraposición a este escenario, se estima que la capital porteña tiene más de 200 mil viviendas vacías mientras el negocio de la construcción se sigue expandiendo. “La mayor parte de lo que se construye es para especular, es el mercado ABC 1. Son siempre más de 3 mil dólares el metro cuadrado, imposible de comprar para cualquiera, solo una pequeña parte de la población puede hacerlo. No hay vivienda social, no hay crédito hipotecario”, dice Sbarbati. ¿Quiénes se benefician con esta dinámica? ¿Cuál es el rol que juega la especulación inmobiliaria a partir del desarrollo de proyectos que no están al alcance de la inmensa mayoría de las y los porteños y mucho menos de aquellas personas que están en la situación económica y social más adversa? ¿Cómo impacta en el casi 40% de hogares que hoy alquilan en la Ciudad?