Presión sobre créditos UVA y alquileres

El 28 de diciembre el Jefe de Gabinete Peña, acompañado de los ministros de finanzas y economía Caputo y Dujovne y Sturzenneger el presidente del Banco Central, informó sobre el cambio en la meta de inflación de 10% a 15% para 2018. Tanta grandilocuencia y contradicción fue interpretada por el mercado como una señal de peligro y se volcó al dólar. Los que manejaban información privilegiada conocían la noticia varios días antes, lo que explica la presión sobre el dólar de los días previos. Desde el 1 de diciembre el dólar aumentó de $17.45 a $19.45, un 10% y aunque a fin de mes retrocedió unos 50 centavos el saldo final sigue siendo una devaluación del dólar.

El dólar sobre los créditos hipotecarios

La consecuencia más directa de la devaluación sobre el mercado inmobiliario es la revalorización en pesos del precio de las viviendas. El mercado inmobiliario en argentina está dolarizado, por lo que una vivienda de dos ambientes, que en pesos tenia un valor de$1.500.000 el 1 de diciembre, luego de la devaluación trepó un 10% hasta $1.650.000. Los que estaban en pleno proceso para acceder a un crédito hipotecario, tendrán que conseguir $165.000 o comprar algo más chico o dar de baja sus aspiraciones a la casa propia. El principal
problema lo acarrean los tomadores de préstamo que tenían un crédito asignado y no habían realizado aun la transacción.

El aumento del dólar tiene consecuencias significativas sobre los créditos UVA. Recordemos que estos créditos resultan atractivos por el reducido monto de la cuota inicial y alargar el plazo respecto de los créditos hipotecarios tradicionales, lo cual se logra ajustando mensualmente tanto el monto como la cuota por inflación. La devaluación del peso tiene importantes efectos sobre los UVA. Un estudio realizado por CEPA, indica que por cada 1% que se devalúa el peso, el UVA aumenta en promedio 0.81%. Para una cuota inicial de $10000, con un 10% de devaluación, el incremento es de $816, con lo cual la cuota queda en $10861. Estos valores de incrementos no incluyen otros efectos que podrían incrementar el UVA, sino solamente los que se deben a una devaluación del peso.

El monto adeudado también se incrementa en función de los UVA. Siguiendo el mismo ejemplo, y considerando los mismos datos que surgen del informe de CEPA, si el monto adeudado era del $1.500.000, el efecto de una devaluación del 10% sobre los UVA implica que el monto adeudado se incrementa a $1.621.500.

Alquilar: también más caro

Los efectos de la devaluación sobre el mercado inmobiliario también afectan a los alquileres de viviendas y comercios. Desde la Federación de Inquilinos Nacional se viene advirtiendo sobre la dolarización de los contratos de alquiler de viviendas, que deviene de la dolarización del mercado inmobiliario. El alza en el valor de las propiedades incentiva a equiparar la rentabilidad en función del valor de la inversión, lo que eleva el precio de los alquileres. En el caso de los alquileres comerciales, los mismos se contratan directamente en función del
valor del dólar. La devaluación o bien se traslada a precios o lo absorbe el comerciante disminuyendo el margen de ganancia.
El panorama económico para el 2018, implica que el ingreso de los hogares inquilinos será destinado en mayor proporción al pago de los alquileres y la satisfacción de las necesidades básicas. Mientras el gobierno nacional prevé una inflación para 2018 del 15%, los relevamientos de las asociaciones de inquilinos indican que los contratos de alquiler para el 2018 y 2019 en todo el país incluyen aumentos semestrales de un 15%, lo que equivale a un 32% anual. La elevación del precio de los alquileres por sobre la inflación y la evolución de los salarios, sumado a la dolarización del precio de las viviendas dificulta sensiblemente el acceso al techo propio de los inquilinos. La
constitución de un capital equivalente al 20% o 30% de una propiedad es casi imposible en un contexto de salarios que evolucionan por debajo de la inflación, precios de alquileres en alza y valores de propiedad dolarizados.

Conclusiones

Nada nuevo bajo el sol. La combinación de vivienda dolarizada, ausencia del Estado y desregulación de alquileres es la combinación perfecta para que cada vez haya menos propietarios con más propiedades y más inquilinos con menos posibilidades de acceder al techo propio.

El esquema de créditos hipotecarios UVA que propone el Gobierno Nacional como herramienta para solucionar el acceso al techo propio, no solo es ineficiente para dar respuesta a las necesidades de las mayorías de menores ingresos como se viene denunciando desde las organizaciones de inquilinos, sino que es un esquema que amplifica la fragilidad económica de los hogares. Especialmente considerando la historia de devaluaciones que se sucedieron en nuestro país y que la inflación lejos de ser lo más fácil de resolver es un problema persistente.

El crédito hipotecario funciona como una gran puesta en escena para mostrar que el problema se está solucionando y se cargan las responsabilidades sobre los individuos. Es el Estado, y no el mercado, el responsable último de garantizar el acceso constitucional a la vivienda. Como inquilinos demandamos al Estado la implementación y puesta en marcha de mecanismos de regulación y control sobre el mercado para equilibrar una relación desigual como son la de inquilino-propietario y deudor-sistema financiero que desconcentración las propiedades en pocas manos y faciliten el acceso al alquiler y al crédito. Pero fundamentalmente, también demandamos la implementación de políticas publicas activas en la inmensa cantidad de casos que no pueden ser atendidos por la vía del mercado.

Resulta urgente, que se dé la media sanción que falta en diputados a la ley de alquileres de las organizaciones de inquilinos, la cual plantea que los precios de los alquileres se regulen por un promedio entre inflación y salario y se indexen de forma anual. Dejar en manos del mercado la solución del problema habitacional, solo fomenta la concentración de la propiedad y la propagación de relaciones absolutamente desiguales, en los límites de la legalidad.

*Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional – Presidente de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados.

**Licenciada en economía