Se duplicó la cantidad de salarios necesarios para comprar una vivienda

El valor en dólares de un departamento usado, de 50 metros cuadrados, en la Ciudad de Buenos Aires promedió en mayo los U$S 118.300, según números del portal especializado Reporte Inmobiliario. Al tipo de cambio del último día hábil de mayo ($ 45,80 en el Banco Nación), serían 5.418.140 pesos.

Antes del estallido del dólar, en mayo del año pasado, la moneda estadounidense costaba $ 25,40, mientras que el citado departamento promediaba los U$S 117.450. En pesos, su valor era de $ 2.983.230. El valor creció un 81,2% en un año o casi 2 millones y medio de pesos más que hace 12 meses.

Estos valores crecieron muy por encima de los salarios. A marzo de este año (último dato oficial disponible), la mediana del salario privado (el punto medio entre los salarios más altos y los más bajos) se ubicó en $ 31.092,60. En mayo del año pasado, se ubicaba en $ 23.691,50. Con estos números, el salario creció un 31,23 por ciento. Muy lejos del 81,2% del inmueble.

En mayo de 2016, en pleno boom de los créditos UVA, el mismo departamento costaba U$S 97.450, mientras que el dólar costaba $ 14,20. En pesos, el valor de ese inmueble era de $ 1.383.790. En tres años, el valor en pesos creció un 291,5%; o sea, casi triplicó su valor. En mayo de 2016, el salario mediano estaba en $ 14.824. Creció un 109,74% entre mayo de 2016 y marzo de 2019. Casi 200 puntos porcentuales menos que el departamento.

Los valores no sólo crecieron en pesos, sino también en dólares. Entre mayo de 2016 y mayo de 2018, el valor del metro cuadrado pasó de U$S 1949 a U$S 2349, un 20,5 por ciento.

Estos números exorbitantes hicieron que se derrumben las ventas. En abril último, el Colegio de Escribanos porteño señaló que las escrituras por operaciones realizadas con crédito hipotecario cayeron un 91% en un año. Fue el «cuatrimestre de hipotecas bancarias más bajo de la década».

Germán Gómez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario, indicó que «las ventas están frenadas. Los precios bajaron muy poquito y no se va a reactivar así. El problema vino con la devaluación de 2018 y con el freno de los créditos hipotecarios UVA. Cuando eso paró, el impulso que tenía el mercado se frenó».

En diálogo con Tiempo, Gómez Picasso observó que «el mercado inmobiliario excede lo que pasa en la economía y la política porque hay un tema de estructura de precios: quedaron muy desfasados los valores en dólares con respecto a los salarios, a la rentabilidad de un alquiler y a la capacidad de compra. A eso, se le suma la falta de créditos hipotecarios. Hay muchas variables que indican que los precios deberían bajar. Tendrían que bajar en dólares, pero ni los propietarios ni los constructores lo están haciendo».

En el mismo sentido, el especialista remarcó: «Las inmobiliarias reciben hoy propuestas hostiles o agresivas que pueden estar un 30 o 35% por debajo de lo que pide el vendedor. Y del otro lado, tenemos que apenas uno de cada 10 propietarios acepta».

Sin embargo, Gómez Picasso ve una luz al final del túnel: «Recién ahora se están viendo algunos casos de desarrolladores que bajan los precios. Lo hacen porque la baja en los costos de la construcción fue de entre un 30 y un 35 por ciento. Pero eso no acompañó hasta ahora una baja en los precios de los inmuebles. Ahora, se empiezan a ver algunos casos y eso puede hacer que se expanda esta tendencia y bajen los precios en general».

Según el diario Clarín, un aspirante a tomar un crédito UVA debería juntar cerca de $ 1.415.000 para cubrir el 25% del valor del inmueble. Una vez reunida esa cantidad, para afrontar el 75% restante, debería demostrar ingresos por $ 121.000 mensuales para poder pagar cuotas que iniciarían en $ 30.200 (mil pesos menos que la mediana del salario privado). «El tema con los UVA es que al haberse duplicado o más los precios en pesos, hay cuotas muy altas ya desde el inicio», indicó Gómez Picasso, al tiempo que aclaró: «UVA prácticamente no tiene morosidad. Los que sacaron UVA antes de la devaluación hicieron buen negocio porque las propiedades se valuaron mucho en pesos y son propietarios de un inmueble que hoy no lo podrían comprar».

Sin embargo, hay más de  4000 personas de todo el país que, a través de redes sociales, se unieron para buscar una solución política al problema, ya que no pueden afrontar la suba en las cuotas de los créditos, que en tres años superaron el 130% de incremento promedio.  «