La vivienda en CABA: un problema que no se resuelve construyendo más, sino distribuyendo mejor

Entre 1991 y 2022, la cantidad de hogares en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) aumentó un 12,4 por ciento, mientras que el parque residencial creció un 43%, con la construcción de unos 49 millones de metros cuadrados. Sin embargo, ese crecimiento no mejoró el acceso a la vivienda. Al contrario: el problema habitacional se agravó.

Hoy, al menos 500.000 personas —el 17% de quienes viven en CABA— no acceden a una vivienda adecuada. Mayoritariamente, hacinados en barrios populares y en degradantes hoteles e inquilinatos, expuestos a profundos riesgos ambientales, sin seguridad en la tenencia de la tierra y en una emergencia habitacional extrema.

Además, cerca del 37% de los hogares (1.200.000 personas) alquila, muchas veces en condiciones precarias, con contratos abusivos e inestables y precios y condiciones de ingreso cada vez más difíciles de sostener.

Es revelador de la situación el dato de la tasa de propietarios: en el año 1991 la cantidad de hogares propietarios era del 70%, mientras que hoy es del 50%. Esta es la gran paradoja del modelo urbano actual: se construye cada vez más -hay una vivienda cada dos personas-, pero vivir en CABA es cada vez más difícil. Es la reproducción de la desigualdad en el acceso a la vivienda, en un proceso creciente de acumulación por desposesión.

La situación se vuelve aún más injusta si se tiene en cuenta que más de 200.000 viviendas están vacías. No están deshabitadas por casualidad: funcionan como reserva de valor, como activos financieros. En lugar de cumplir una función social, la vivienda se transforma solo en un negocio. Así, la ciudad se fragmenta, se profundizan las desigualdades y el derecho a una vivienda digna queda relegado frente a la lógica del mercado y convertido en un servicio financiero.

Un modelo de CABA pensado solo para el negocio

Durante los últimos 18 años, el gobierno del PRO impulsó un modelo de gestión urbana centrado en favorecer negocios privados. Para eso, avanzó en la venta y concesión de tierras públicas —más de 500 hectáreas— y transfirió al sector privado espacios y servicios que antes estaban en manos del Estado.

Este rumbo se profundizó a través de convenios urbanísticos, excepciones a la normativa y cambios en el Código Urbanístico. Lejos de facilitar el acceso al suelo y a la vivienda para quienes más lo necesitan, estas decisiones generaron enormes ganancias para desarrolladores inmobiliarios y especuladores. El resultado es una ciudad cada vez más hostil para los trabajadores, donde una vivienda asequible, segura y adecuada es una utopía inalcanzable.

Cambiar la lógica: la ciudad como derecho

Frente a esta realidad, es necesario un cambio profundo en la forma de pensar y construir la ciudad. No se trata de construir más, sino de para quién y con qué objetivo se construye. Si queremos discutir para quién, es ineludible poner sobre la mesa elementos constitutivos de la desigualdad:

a) suelo y vivienda dolarizada

b) desregulación del precio del alquiler, plazo y condiciones contractuales

c) desalojos como política habitacional

El Estado debe recuperar un rol activo y dejar de ser un facilitador del mercado inmobiliario. Para eso, es clave fortalecer su capacidad de regular el suelo urbano, que es el principal insumo de cualquier política habitacional. 

También es fundamental una dirigencia política dispuesta a enfrentar al mercado inmobiliario y promover una participación ciudadana real, que permita escuchar, organizar y canalizar las demandas de quienes viven y trabajan en la Ciudad. La ciudad no puede seguir decidiéndose sin sus habitantes.

Una nueva herramienta para garantizar el derecho a la vivienda

El eje de esta nueva política urbana será la creación de la Agencia Estatal de Transformación Urbana, que reemplace al Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Este nuevo organismo concentrará la planificación, ejecución y gestión de la política habitacional, y permitirá intervenir tanto en grandes proyectos urbanos como en pequeñas acciones estratégicas en distintos barrios y fundamentalmente en la renta. No hay forma de solucionar el acceso a la vivienda sin intervenir las ganancias obscenas del mercado inmobiliario. 

Entre sus funciones principales estará la creación y administración de un Banco Público de Tierras e Inmuebles, destinado a la construcción de viviendas desde el Estado y a través de los beneficiarios de la Ley 341. El objetivo es claro: poner el suelo urbano al servicio del interés público, y no de la especulación.

Además, toda construcción privada que se beneficie de cambios normativos que habiliten una mayor capacidad edificatoria deberá realizar un aporte a la ciudad. Dicho aporte equivaldrá al 30% de los metros cuadrados adicionales autorizados, y se concretará en dinero o en metros construidos. Los recursos se destinarán de manera exclusiva a la producción de vivienda pública.

Las viviendas generadas a través de este mecanismo, junto con aquellas que puedan recuperarse mediante la refuncionalización de edificios públicos en desuso, y viviendas con herencia vacante -como el proyecto de ley que presentó Inquilinos Agrupados- conformarán un Banco de Viviendas Públicas, con prioridad en su asignación al alquiler dentro de un régimen de alquiler protegido. Quiere decir un precio que represente no más del 10% de un salario mínimo.  

Tal como lo hacen Francia, Reino Unido, Austria, Colombia o Uruguay es necesario regular la existencia de viviendas vacías. Para ello toda vivienda vacía por más seis meses ingresará al régimen de alquiler protegido, de la misma manera que las provenientes de herencias vacantes.

El Estado debe intervenir sobre los diferentes sectores que hacen de la vivienda un negocio voraz. Los contratos deberían firmarse en oficinas del Estado sin intermediación de inmobiliarias, la garantía debería ser un seguro público que quite el peso de entregar los ahorros o endeudarse para poder ingresar a un alquiler.

Bancarizar toda la cadena de pagos alrededor de la vivienda (incluido alquiler), regular a nivel local qué expensas e impuestos deben pagar los inquilinos, hacer un control sobre el estado de las viviendas, y sobre todas las cosas regular el precio de los alquileres para vivienda permanente y limitar la cantidad de viviendas para alquiler turístico.

Una ciudad para vivir, no para especular

Esta propuesta busca frenar la mercantilización del hábitat urbano y reafirmar el rol indelegable del Estado en la garantía del derecho a la vivienda. Intervenir sobre el suelo, recuperar las rentas urbanas y ampliar el parque de vivienda pública no es una utopía: es una decisión política.

Avanzar en este camino permite imaginar una ciudad más justa, integrada y solidaria. Una ciudad donde la vivienda deje de ser un privilegio para pocos y vuelva a ser un derecho para todos y todas. 

Sin embargo, el sentido común indicaría que hoy el derecho a la vivienda se transformó en el derecho a la acumulación de propiedades. Jorge Macri inició una campaña de desalojos que publicita con orgullo frente a una sociedad que, aunque en su mayoría no tiene casa propia ni la va a tener, teme que se la usurpen. Es que el “sueño de la casa propia”, se convirtió en el “sueño de la renta propia” y esto es lo que tenemos que discutir de cara a la sociedad.

Decía Durkheim que el delito se define según la conciencia colectiva de su época. Hoy es delito vivir en la calle aunque no adquirir un edificio público por dos pesos y comercializarlo por miles de millones de dólares. 

La vivienda para que sea un derecho, tiene que dejar de ser analizada, pensada y discutida como una mercancía. Hay que dejar de intentar ser “originales” y militar propuestas que no enojen al mercado inmobiliario como la “reconversión del microcentro” o “construir un millón de viviendas”. Tenemos que recuperar la capacidad de imaginar una vida digna despojada de nostalgia para hacerla realidad.