Se derrumba el sueño de la casa propia: los créditos UVA, por las nubes

La implementación de los créditos hipotecarios ajustados por el índice UVA no alcanzó a paliar las graves dificultades para acceder a la vivienda propia. De acuerdo a un estudio oficial, una pareja de profesionales residente en la Ciudad de Buenos Aires apenas percibe entre el 27% y el 42% de los ingresos exigidos por los bancos para otorgar esos préstamos. Aun si lo obtuvieran, terminarían pagando cuotas equivalentes al triple del alquiler de esa misma unidad.

Así lo refleja el informe de Accesibilidad a la Vivienda, elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos del gobierno porteño. Ese organismo elabora trimestralmente un Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH), que cruza los ingresos de la población con los datos del mercado inmobiliario. En el tercer trimestre de 2020 (período cuyos datos se conocieron en estos días), el indicador dio el número más bajo desde que comenzó su difusión.

El IACH compara los ingresos de una pareja en la que ambos integrantes trabajan, tienen calificación ocupacional alta (profesional y técnica) y cobran según el promedio surgido de la Encuesta Trimestral de Ocupación e Ingresos (ETOI) entre los habitantes de la Ciudad. Cuando el indicador es 100, significa que la suma de esos ingresos coincide con los necesarios para gestionar el préstamo. Si el número es superior, la pareja está por encima de esos requisitos; si es inferior, no califica.

En el tercer trimestre del año pasado, el índice estaba en 27 puntos para conseguir un crédito a 20 años que alcanzara para comprar un departamento usado de tres ambientes: se necesitaban ingresos por $ 434.583. El índice se elevaba a 42,4 puntos en el caso de un dos ambientes, donde los bancos exigían ingresos por $ 276.262 para dar luz verde al trámite. En el caso del departamento más grande, la relación entre la cuota a devolver ($ 105.709) y la de un eventual alquiler era de 3,05 veces.

Los préstamos UVA fueron creados en 2016 como una alternativa para desinflar los intereses pedidos por los bancos en operaciones a plazos tan largos, de entre 15 y 20 años. En estos casos, el capital se ajusta por el costo de construcción de las viviendas. Al momento de su lanzamiento, el IACH rondaba los 80 puntos.

Sin embargo, la debacle de los sueldos reales, que en los últimos cinco años cayeron a la mitad medidos en dólares (tal como lo contó Tiempo en su edición impresa del último domingo), tornó impagables esos créditos. En 2020, el gobierno implementó un régimen de alivio a los deudores para limitar el ajuste y posponer el pago de las diferencias que surgieran; el mecanismo culminó en enero pasado.

Estos problemas generaron que muchos bancos dejaran de operar con estas líneas de financiación. “La oferta de créditos hipotecarios en la Ciudad, en septiembre de 2020, se vio limitada exclusivamente a tres entidades bancarias. Cabe recordar que al poco tiempo del lanzamiento de los créditos UVA, eran once los bancos que incluían el préstamo en su cartera de productos. Dado el deterioro creciente de las posibilidades de acceso al crédito desde 2018, en marzo de 2020 la oferta se vio reducida prácticamente a la mitad”, señala el informe de la DGEyC.

Si con el UVA la situación es muy mala, resulta todavía peor con los préstamos hipotecarios tradicionales, que tienen tasas más altas. Como hay que demostrar ingresos por $ 554.299 para sacar un préstamo para comprar un tres ambientes, el IACH baja a 21,1 puntos. Además, la cuota del préstamo equivale a 4,66 veces la del alquiler mensual. Esto genera que para muchos sectores de la población la casa propia, más que un sueño, sea una utopía.