Terrenos fiscales, blanqueo y urbanización, los pilares del "boom inmobiliario"del PRO

El modelo especulativo de real estate en la Ciudad de Buenos Aires se aceleró desde 2016 con la venta de tierras estratégicas, beneficios impositivos y las obras en villas.
22 de abril de 2017

El presidente Mauricio Macri ya tiene el primer "brote verde" de la economía desde que llegó al poder. Está hecho de cemento, ladrillos y dólares blanqueados, acumulados en una estrategia que va desde la venta de tierras fiscales y beneficios impositivos para declarar bienes ocultos hasta la inesperada urbanización de villas que, hasta hace algunos años atrás, debían ser extirpadas de la geografía capitalina con topadoras o con cerrojos para evitar el ingreso de materiales. La combinación de esos factores es solo una foto actual de una película que tiene origen en la Ciudad de Buenos Aires, el territorio gobernado por el PRO desde finales de 2007, cuando el empresario asumió como jefe de Gobierno porteño. La actual euforia del mercado confirma que ese brote, sembrado al calor de la especulación inmobiliaria, ha comenzado a despertar el entusiasmo del real estate en los primeros quince meses de la administración de Cambiemos.

Hace dos semanas que distintos funcionarios nacionales y porteños festejan en reserva algunas cifras que sólo consideran un punto de largada: según la consultora Reporte Inmobiliario en el primer bimestre de este año el monto total de operaciones realizadas en la capital creció un 186,9% en relación al mismo período del año pasado y las escrituras de compraventa tuvieron un incremento del 56,9 por ciento. El motor de ese repunte, detrás de los festejos del oficialismo, tiene que ver con la gestión del suelo y las políticas de vivienda del PRO durante todos los años que lleva en el poder: desde 2007 significó un puente privilegiado para continuar y consolidar la era de oro que inauguraron en 1989 el entonces presidente Carlos Menem y su intendente Carlos Grosso con la creación de la Corporación Puerto Madero, el organismo que tuvo en sus manos la explotación de los dockes abandonados del viejo puerto de Buenos Aires.

Casi 30 años después, aquél magnate que celebró la recuperación inmobiliaria del puerto, cuando comenzó su carrera como titular del club Boca Juniors, ahora está apoltronado en el sillón de mando de la Casa Rosada. A sus espaldas tiene una vista privilegiada de aquellos terrenos, hoy convertidos en el barrio más caro, famoso y emblemático de Buenos Aires. Hace menos de un mes su gobierno puso en venta el último terreno disponible en esa pequeña "Miami porteña", dentro de un cóctel casi explosivo de medidas que se precipitaron durante 2016 para consolidar un modelo de explotación del suelo que ha llegado al punto de frenar los planes de erradicación de las villas que están incrustadas en el corredor central de la ribera porteña: una trama irregular que arranca desde el sur en el barrio de La Boca, sigue por Puerto Madero y continúa hacia el norte, con la Villa 31 de Retiro como una inflexión que se extiende hasta la Costanera norte y el barrio de Núñez.

Sobre todo ese rompecabezas la administración nacional y la porteña desplegaron en tiempo récord una serie de medidas para consolidar las expectativas inmobiliarias que el real estate viene amasando desde que el menemismo puso la piedra inaugural de Puerto Madero. En la órbita porteña la nueva escena política implicó un cambio determinante especialmente a los dos lados del barrio lujoso que Macri tiene detrás suyo. En el norte oficializó la urbanización de la Villa 31, ordenada por ley desde 2009 y desconocida sistemáticamente por el PRO. En el sur esta la Villa Rodrigo Bueno, que no tiene norma de urbanización. En su lugar existe un largo litigio judicial donde la Ciudad intentó, hasta el año pasado, lograr la erradicación del barrio para finalmente destrabar la realización del complejo premium "Solares de Santa María", del holding IRSA de Eduardo Elsztain, el mismo desarrollador inaugural de Puerto Madero. Tiempo recorrió ambos barrios para la realización de este informe, y en los dos territorios postergados la expectativa no logra superar la barrera de la incertidumbre e incredulidad.

La pinza se completó con dos movimientos de orden nacional que están en marcha: la realización del blanqueo de capitales, que totalizó 116 mil millones de dólares, y el anuncio de una ambiciosa venta de 20 terrenos fiscales y ferroviarios en los alrededores de Puerto Madero, y en la zona norte capitalina que incluyen propiedades de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), presidida por Ramón Lanús, y de Trenes Argentinos Operaciones (ex SOFSE), conducido por Marcelo Orfila, que antes de ser designado al frente de la empresa ferroviaria estatal trabajó en el Grupo Monarca, uno de los veinte exclusivos miembros de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). En ese espacio también hacen valer su voto, y sus inversiones, los especuladores del real estate más importantes del país como IRSA, de Elsztain; Nordelta, de Eduardo Costantini, y Crearurban, que hasta hace un mes perteneció al primo presidencial Angelo Calcaterra y fue vendida al dueño de Pampa Energía Marcelo Mindlin, en una operación express para salvar al clan Macri. En el selecto grupo también está Caputo Construción y Servicios, la empresa familiar de Nicolás Caputo, amigo personal del Presidente y propietario de SES SA, una de las mayores proveedoras de servicios y construcciones del gobierno porteño.

Ninguna operación está escindida de la otra, aunque el hecho más resonante del operativo se conoce públicamente sólo por sus extremos: la euforia especulativa que desataron las nuevas operaciones que ya están en marcha gracias al impulso estatal y el impacto de las dos urbanizaciones villeras que sobrevende en los medios el alcalde Horacio Rodríguez Larreta.

Motor a tres tiempos

"Estamos en un momento donde están pasando muchas cosas y todas juntas. Una de ellas, que es central, es la construcción de la Autopista Ribereña, que conectará los accesos del sur con los del norte, a través de Puerto Madero", analizó el arquitecto José Rosados, de la consultora Reporte Inmobiliario. Para el broker, la implementación del rebautizado "Paseo del Bajo", "cierra 40 años de postergaciones", y se suma a otras medidas que han tenido un muy buen impacto para generar inversiones de inmediato, mediano y largo plazo. "La venta de terrenos muy apetecibles en el norte porteño, como el Tiro Federal, están orientadas a las inversiones de más corto plazo, mientras que el cambio de la externalidad negativa que generaban las villas de Retiro y Rodrigo Bueno son para más mediano y largo plazo", detalló el analista a Tiempo. "Con eso no alcanza –agregó– porque falta urbanizar otras enormes como la 1-11-14 en Flores, o la 21-24 en Barracas, pero estamos ante la combinación de políticas públicas focalizadas de distinto tipo. Son la base de un cambio que promete excelentes perspectivas para la actividad", pronosticó Rosados.

Entre la venta rabiosa de los terrenos que los desarrolladores buscarán comprar en forma veloz y la intervención estatal en las villas para suavizar sus contornos, hay un punto medio que también fue exitoso: la creación de fideicomisos cerrados, permitidos por la ley de sinceramiento fiscal 27.760 que, a cambio de blanquear su dinero y registrarlo en un fondo cerrado de inversión inmobiliaria, no tributan las tasas del cinco, diez o quince por ciento sobre los fondos que estén inmovilizados por seis meses o más. "La información sobre la cantidad de fideicomisos la tiene la AFIP y solo circulan especulaciones. El número sólo puede surgir de la cantidad de escrituras registradas que no pagarán ningún impuesto porque ponen el dinero inmovilizado por cinco años", explicó el consultor del real estate. En la lista conocida de fondos registrados, también están los jugadores más poderosos de la CEDU: Caputo integra junto a Ernesto Allaria el fondo "Allaria Argencons Distrito Quartier Puerto Retiro", que tiene como objetivo capitalizar el impacto de la urbanización de la 31, con la compra de la vieja sede del Hospital Ferroviario que está ubicado al lado de la villa. Ambos presiden el Mercado de Valores de la Bolsa de Comercio y "Nicky" fue recientemente designado como cónsul general de la República Argentina en Singapur. En el podio de los inversores "a riesgo" también está Costantini, con el fondo Consultatio Inmobiliario que, luego de aprovechar la primera venta de los terrenos de Catalinas, tiene planes para ampliar su presencia en las viviendas premium, dentro de un escenario que auguran exitoso para un lobby que lleva casi dos décadas sin pagar ninguna impuesto a la renta inmobiliaria. «

El debate pendiente de las "plusvalías urbanas"

Existe una razón de peso que, en gran parte, justifica la euforia que actualmente comparten los desarrolladores inmobiliarios, los funcionarios de Cambiemos y un discreto pelotón de legisladores opositores al macrismo que no abandonan su silencio. El último que mencionó el tema, y cosechó duras respuestas, es el economista Jorge Gaggero, experto en temas fiscales y ex funcionario del consejo asesor del Consejo de Planeamiento Urbano Ambiental (CoPUA) entre 2003 y 2006. Antes de dejar el cargo, y presentarle su renuncia al entonces ministro de Obras Públicas, Juan Pablo Schiavi, había desarrollado una serie de iniciativas para que el Estado porteño le cobrara impuestos a la renta inmobiliaria. El máximo ejemplo utilizado, en aquel entonces, es una de las piezas determinantes del proceso que conduce el PRO en la actualidad: el proyecto Solares de Santa María que el holding IRSA tiene listo para construir sobre los terrenos de la vieja Ciudad Deportiva del Club Boca Juniors, ubicados al lado de la Villa Rodrigo Bueno. “El tema central era aplicar la captura de plusvalías inmobiliarias desde el Estado, y como ejemplo planteamos aplicarlo en Solares. Una porción de las plusvalías implicadas no era a partir de un impuesto, sino un acuerdo mejorar avenidas accesos y adyacentes que eran de utilidad, pero fue la última vez que el organismo que tenía la función de planificar el ordenamiento de la Ciudad tuvo en cuenta un recurso fiscal que utilizan las principales ciudades del mundo, menos en la Argentina”, contó el especialista en diálogo con Tiempo.

"Luego hubo una propuesta en juego en 2011, pero lo que ponían los desarrolladores eran mejoras marginales y en la discusión que se dio en la Legislatura hubo un solo diputado que habló del tema", recordó el experto en referencia al debate del viejo Concejo Deliberante para autorizar el proyecto que ahora, con la urbanización judicial de la villa Rodrigo Bueno, entra en su etapa final de concreción, pero luego de eludir por más de una década los intentos de cobrarle impuestos por la ganancia del desarrollo que tienen en ciernes. De aquel entonces, salvo algunas excepciones aisladas, nadie volvió a plantear en el seno del Estado porteño la iniciativa de reformar la legislación tributaria para que la Ciudad de Buenos Aires (verdadera meca de la propiedad horizontal argentina) le cobre impuestos a los desarrolladores inmobiliarios. En un documento publicado en 2006 por Gaggero y la arquitecta Andrea Catenazzi, los economistas del Plan Fénix recuerdan que el gobierno porteño "ha firmado un Convenio Urbanístico con el grupo desarrollador Solares de Santa María SA" (IRSA) que no incluye obligación relevante alguna de pago por parte del desarrollador como consecuencia de las "plusvalías" que la intervención pública le proporcionaría. Una observación de un legislador de la Ciudad ( Rafael Gentili ) acerca del Expediente N° 2087-J-2011 iniciado por el Sr jefe de Gobierno de la CABA a propósito de este Convenio señala: "Que el predio tiene una superficie de 716.180 m2 con FOT 1, lo que implica una constructividad con valor de U$S 1.432.360.000, (…) que deducidos los U$S 50.000.000 que la propietaria pagó al comprarlo y los U$S 200.000.000 de inversión (prevista), genera(ría) una ganancia bruta aproximada de U$S 1.162.360.000.” Ni en las actuaciones del Ejecutivo de la CABA ni en las discusiones en la Legislatura acerca de esta cuestión se ha encontrado mención alguna al respecto", advierte el documento. Las consecuencias están a la vista, y cuentan, con el llamativo silencio de la comunidad académica, de urbanistas y funcionarios sobre un instrumento fiscal que nadie menciona en un momento clave para la especulación inmobiliaria. «

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