Quienes son inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires se enfrentan a dos problemáticas que están vinculadas a la especulación inmobiliaria: el aumento desproporcionado del precio de los alquileres y la escasa oferta de departamentos volcados al mercado, ya sea, por dueño directo o la intermediación de un agente inmobiliario.
Este combo explosivo instaló un escenario que, sin lugar a dudas, se agravó en los últimos días luego que el presidente Javier Milei derogara la ley que regulaba los alquileres vía DNU. Si bien la situación afecta al conjunto de los hogares inquilinos, los más perjudicados son los integrados por familias. Un informe realizado por Reporte Inmobiliario detectó que en diciembre de 2023 hubo apenas 39 departamentos de 3 dormitorios ofertados para el sector de inquilinos.
Mientras baja la oferta y suben los precios, el Gobierno de la Ciudad avanza lentamente en la “reconversión del microcentro”. Entretanto, miles de inquilinos se encuentran a la deriva y otros miles de departamentos continúan vacíos.
Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario, el 2023 terminó con restricciones fuertes por parte de los propietarios que, una vez más, decidieron limitar la oferta de departamentos en alquiler a la espera de las medidas económicas del actual Gobierno nacional. «En diciembre pasado la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades, se redujo a 551 unidades«, indica el documento.
«La reacción de la oferta podría observarse como lógica a la luz de la espera generada por la anunciada derogación de la ley de alquileres. Y luego de la factibilidad de instrumentación del nuevo régimen legal surgido del DNU presidencial y su efectiva aplicabilidad a partir del antepenúltimo día del mes y del año», agrega.
El número de departamentos usados en oferta durante diciembre se redujo un 68,6 por ciento respecto del mismo mes de 2022. Por entonces, la cantidad de inmuebles publicados alcanzó los 1.754.
El informe destaca que “la mayor cantidad de departamentos usados ofertados a 3 años en pesos se concentra en los 2 ambientes, con 240 unidades. El número de oferta de monoambientes, en cambio, llegó a 148, mientras que los 3 ambientes totalizaron, también, 148. Por último, con 39 unidades, los departamentos más grandes de 3 dormitorios son las unidades con menor disponibilidad».
El relevamiento subraya también la situación en cuanto a precios solicitados. “Los departamentos de 3 ambientes fueron los que experimentaron la mayor alza en el mes con relación a la media de noviembre pasado. Así, el valor registrado en diciembre de 450.000 pesos mensuales de media para las unidades de 2 dormitorios fue un 20 por ciento superior a los 375.000 solicitados de media en noviembre de 2023″.
En el mismo sentido, asegura que «aún no pueden observarse cambios en la dinámica del mercado locativo residencial, habida cuenta de que prácticamente no pudo operarse durante diciembre con el nuevo marco contractual que se abrió de una manera incluso inesperada para los operadores en cuanto a su grado de libertad».
Baja la oferta y suben los precios
En cuanto a los valores vigentes, la escasa oferta de monoambientes presenta los precios más «bajos» en Congreso (170.000 pesos), Centro, Barrio Norte, Parque Patricios y Villa Devoto (200.000), y San Telmo (210.000). En el otro extremo se ubican Saavedra (280.000 pesos), Palermo, Villa Pueyrredón y Boedo (250.000), y Recoleta (245.000).
En el caso de los departamentos de dos ambientes, las cotizaciones de menor rango se distribuyen entre La Paternal (200.000 pesos), Centro y Microcentro (215.000), Congreso (240.000) y Monserrat (230.000). En la vereda de enfrente se encuentran Retiro y Colegiales (350.000 pesos), Núñez (330.000), Belgrano, Coghlan y Recoleta (300.000), y Barrio Norte (295.000).
Por el lado de los departamentos de tres ambientes, el menor valor se da en Flores (335.000 pesos) y Villa Luro (360.000), mientras que en el otro extremo se alinean Palermo (550.000 pesos), Recoleta (475.000) y Núñez (455.000). Por el lado de las unidades de cuatro ambientes, los precios oscilan entre los 405.000 pesos (Flores) y los 750.000 (Palermo).
Viviendas ociosas y reconversión del Microcentro
Un informe realizado por Tiempo en agosto de 2023, destaca que en medio de la crisis habitacional que afronta el país, aumentaron un 45% la cantidad de viviendas ociosas en la Ciudad de Buenos Aires: entre 2018 y 2023 pasaron de 118 mil a más de 200 mil.
Con el Estado nacional ausente y relegado en el distrito porteño, en 2021 el ex intendente Rodríguez Larreta envió un combo de proyectos que terminaron sancionados como leyes: la N° 6508 del Régimen de Beneficios Impositivos para atraer actividades comerciales y fomentar obras de remodelación de inmuebles, y la N° 6509 «Mudate al microcentro» que pretendía transformar 10 mil oficinas en viviendas. Las leyes se aprobaron y en 2022 comenzaron las obras.
De acuerdo a datos difundidos por el diario La Nación, en diciembre pasado, en el barrio San Nicolás hay oficinas que permanecen vacías desde hace tres años y que están a la venta, con precios de publicación que oscilan entre los US$800 y los US$1000 por metro cuadrado, según las ofertas en Zonaprop.
La mayoría de ellas pueden reconvertirse en viviendas en alquiler. Lo cierto es que, un gran porcentaje de ese sector podría ser destinado al mercado turístico “Airbnb”, con alquileres en cortos lazos de tiempo y cobro en dólares.
