Las y los berlineses fueron a las urnas este domingo y votaron, por amplia mayoría, apoyar la expropiación estatal de viviendas a las grandes inmobiliarias como medida para bajar el precio de los alquileres. El resultado del referendo -que no es vinculante pero obliga a las autoridades a tratar el tema- se difundió con fuerza a nivel local, donde la crisis habitacional y las dificultades crecientes para las multitudes inquilinas obligan a pensar soluciones urgentes.
En la capital de Alemania, alrededor del 80% de los berlineses alquila y se supone que entre 2017 y 2030 la ciudad necesitará al menos 200.000 nuevas propiedades para hacer frente al problema de vivienda. Ante ese panorama, el miércoles de la semana pasada el Estado compró a las principales inmobiliarias, Deutsche Wohnen y Vonovia, 14.750 viviendas y 450 locales por 2.500 millones de euros (casi 3.000 millones de dólares), para intervenir en los precios del alquiler.
¿Podría pensarse algo similar en la Argentina? Según Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, la respuesta es que no. Pero la novedad berlinesa sí sirve, considera, para (re)abrir el debate. “Es intrasladable la experiencia de Berlín a CABA o Argentina. ¿Por qué? Porque es consecuencia de otras medidas que se tomaron allá: el precio del metro cuadrado está regulado, acá no. No solo lo tenés desregulado, sino también dolarizado. En Alemania está regulado el valor de la compra-venta, acá está completamente desregulado. En Berlín tenés un sindicato de inquilinos de 400 mil afiliados y es parte de la mesa en donde se fijan los precios de los alquileres. Acá no hay mesa: es el mercado decidiendo arbitrariamente, como en un sueño de (Javier) Milei”, enumeró en diálogo con Tiempo.
Agregó que “otra cuestión importante es la cultural e histórica de Alemania y Europa, donde los estados en algún momento antes de los 70 tenían viviendas públicas en alquiler. Ahí las empiezan a vender al mercado y hoy intentan recuperarlas por las consecuencias que trajo. En Argentina no hay vivienda pública en alquiler”. Contrastó, además, que “allá la Constitución plantea que la propiedad privada tiene que servir a la función pública. En Argentina es inviolable. Acá solo te da derechos, allá te da obligaciones. Esto permite la compra compulsiva de viviendas al valor que el Estado fija”.
De todos modos, apuntó Muñoz, “la experiencia de Berlín debería abrir un debate muy serio sobre qué modelo de acceso a la vivienda queremos: uno donde el Estado decida cuáles son las reglas del juego, o como en Argentina que lo decida el mercado. Un modelo donde por encima de todo está el derecho a la vivienda, o como acá: el negocio. Ese debate es el que intentamos las organizaciones de inquilinos e inquilinas. El Estado tiene que recuperar un rol muy importante”. Al respecto, recordó el decreto 320 firmado por Alberto Fernández para congelar los precios de los alquileres y frenar los desalojos durante la pandemia, pero cuestionó el modo en que terminó y el “golpe de mercado” que produjo su cese, en abril último. “Sería interesante que el Gobierno vea no solo lo que pasa en Berlín. En Canadá se prohibió a capitales extranjeros comprar vivienda. En España hay crisis enorme de alquileres, se reguló el precio en Cataluña y el Fondo Monetario está pidiendo desregular. No es casual que acá haya una campaña tan fuerte para derogar la Ley de Alquileres”, apuntó.
“Lo de Berlín trae dos temas de discusión acá. Uno, un debate que en Argentina no se dio y tiene que ver con los procesos de inquilinización de las principales ciudades del país. En Berlín el 80% es inquilino. En CABA tenemos entre 40-50% de población inquilina. A medida que se profundice el tema, va a llevar a tomar medidas más extremas como se tomaron allá. Tenemos que pensar no solo en acceso a la vivienda sino también por qué cada vez menos manos quedan como dueñas del suelo. No tenemos los extremos de Berlín, pero en Argentina ni siquiera tenemos datos de la concentración de tierras. No sabemos si hay grandes grupos económicos con miles de viviendas. Para empezar a pensar una política, esa información no la tenemos”, alertó Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC). Aclaró además que la medida que se tomó en Berlín llegó después de otras, menos ‘intensas’, que buscaban soluciones progresivas pero no alcanzaron.
A nivel local, según Baldiviezo, “la pauperización de la sociedad y la dolarización del mercado son dos extremos han generado la gran necesidad económica que tienen las familias, con una población que no puede acceder ni siquiera al alquiler, como hace décadas no se podía acceder a comprar. Ya no se puede ser propietario pero tampoco inquilino”.
“Muchos propietarios están vendiendo inmuebles y sacándolos de alquiler porque les conviene poner la plata en el banco. No es que no alquilan por la Ley de Alquileres, sino porque la rentabilidad no les da. Eso está disminuyendo la oferta de viviendas, que también hace un ciclo perverso de incremento de precios. Por eso es importante que se implementen políticas como incorporar viviendas ociosas, créditos para viviendas en alquiler y pensar –si se tiene mayor información- quizás no la expropiación de la propiedad pero sí del uso: en Barcelona se incorporó hace años, es como obligar a alquilar al Estado para que lo gestione”, contó Baldiviezo. Y remarcó que el caso de Berlín debe servir para “darnos cuenta que estamos en proceso de inquilinización -con incremento de la inquilinización informal- y no estamos tomando ningún tipo de medidas para el acceso de la población al alquiler”.
Casas sin gente y gente sin casas
Desde las Consejerías de Vivienda, Gigi Krein coincidió en que “es objetivamente imposible avanzar con medidas así acá, que van contra la propiedad privada. Ni siquiera el Gobierno nacional va en ese sentido: cuando pudo avanzar en una única expropiación, en el caso de Vicentin, reculó”. Y añadió: “Nos parece interesante para dar el debate, pero no nos parece que pueda llegar a mover aguas en ninguno de los gobiernos. Ninguno de los dos –ni Ciudad ni Nación- hace nada para regular por ejemplo ante los propietarios que no aceptan alquilar con chicos”. Ese espacio viene reclamando políticas sobre las viviendas ociosas. Concretamente, piden “la disposición inmediata de la vivienda ociosa de los grandes centros urbanos”.
En la Ciudad de Buenos Aires, según un relevamiento recientemente difundido por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el 9,2% de las viviendas están vacías. Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Palermo son los barrios con más unidades sin uso, lo que evidencia una correlación entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado. Y tiene su contracara en el déficit habitacional de la Ciudad, que es del 11,6%: 300 mil personas vivían en villas y asentamientos en 2010 y hoy se estima que es uno de cada siete porteños.
Victoria Freire, directora del Observatorio de Géneros y Políticas Públicas (OGyPP), remarcó que “hay más de 150 mil viviendas ociosas en la Ciudad de Buenos Aires, que son la muestra de que hoy hay una subordinación total al mercado inmobiliario. En lugar de una regulación que favorezca el acceso al bien de uso que es la vivienda, como sucede en Berlín si se realizan las expropiaciones de inmuebles que hoy están administrados por privados”. Esto, en un distrito donde “hay un proceso de segregación y expulsión de los sectores de menores ingresos a la periferia y fuera de la ciudad. Y un mercado de la vivienda cada vez más inaccesible, tanto para comprar como para acceder a alquilar”.
Freire señaló también la situación de los 48 barrios populares porteños, en su mayoría a cargo de mujeres y sin acceso a redes formales de servicios básicos. “Como contraparte de esta realidad hay un mercado inmobiliario que se desarrolla cada día más e impulsa proyectos de lujo como el de Costa Salguero y la ex ciudad deportiva de Boca. Es el gran contraste y la gran desigualdad que tenemos en una ciudad donde casi la mitad de los hogares tienen jefatura femenina y los monoparentales están a cargo de mujeres en 89% de los casos, pero sin embargo no hay políticas habitacionales de regulación de precios ni un freno al negocio inmobiliario, sino al contrario”. De hecho, resaltó que por estos días “la Legislatura y el Gobierno de la Ciudad están modificando el Código Urbanístico para que las grandes constructoras puedan desarrollar sus proyectos de lujo”.
