La Ley de Alquileres parece tener las horas contadas. Vapuleada por medios hegemónicos, el mercado inmobiliario y gran parte del sector político, se la asoció a factores que, según especialistas, ya venían de antes, como la falta de oferta de viviendas en alquiler, o aspectos como los aumentos de precios, que forman parte de razones estructurales (inflación, devaluación). La ecuación es: sin ley, pero con la misma inflación, los valores seguirían aumentando igual. Y con peores condiciones para inquilinos. Julián Corvaglia (Doctor en Ciencias Sociales, FLACSO), es uno de ellos.
En diálogo con Tiempo, un repaso por las principales cuestiones alrededor del drama que es hoy alquilar en la Argentina, la falta de vivienda, la situación en países desarrollados donde hay una fuerte intervención sobre el mercado, y un reclamo: que el Estado argentino se haga presente para regular la situación.
-¿La ley de alquileres perjudica o beneficia a los inquilinos?
-La ley nacional (Nº 27.551) beneficia a los inquilinos por muchas razones. Antes de su aprobación el plazo mínimo de alquiler era 2 años y ahora es 3, lo cual no sólo da más seguridad y arraigo, sino que también implica un ahorro de gastos (comisión inmobiliaria, por ejemplo). Antes la frecuencia de actualización del precio no estaba regulada y ahora por ley es al cumplirse un año. Tampoco se establecía el porcentaje en que se aumenta el precio del alquiler. Actualmente éste se establece mediante un índice oficial, compuesto en partes iguales por la inflación y la remuneración imponible promedio de trabajadores estables, cifra que publica el Banco Nación. Como la inflación últimamente sube más que los sueldos registrados, el índice oficial es hoy menor a la suba de precios de la economía. Es decir que la ecuación, en el escenario actual, resulta beneficiosa para el inquilino.
La ley sancionada en 2020 incorporó otras mejoras para los contratos de los inquilinos: sólo está obligado a pagar las expensas ordinarias, el depósito de garantía no debe ser mayor a un mes de alquiler, los gastos de mantenimiento de la vivienda deben quedar a cargo del propietario y una mayor gama de garantías.
| ITEM | ANTES DE LA LEY | CON LA LEY VIGENTE |
| PLAZO MÍNIMO DE ALQUILER | 2 AÑOS | 3 AÑOS |
| FRECUENCIA DE ACTUALIZACIÓN DEL PRECIO | SIN REGULACIÓN | CADA AÑO |
| MONTO DE ACTUALIZACIÓN | SIN REGULACIÓN | INDICE OFICIAL COMPUESTO EN PARTES IGUALES POR LA VARIACIÓN DE LA INFLACIÓN (IPC) Y LA REMUNERACIÓN IMPONIBLE PROMEDIO DE LOS TRABAJADORES ESTABLES (RIPTE) |
| EXPENSAS | SIN REGULACIÓN | SÓLO LAS ORDINARIAS LAS PAGA EL INQUILINO, NO LAS EXTRA-ORDINARIAS |
| GARANTÍAS | SÓLO EL AVAL DE UN PROPIETARIO | UNA GAMA MAYOR DE POSIBILIDADES |
| DEPÓSITO DE GARANTÍA | DOS MESES | MÁXIMO UN MES DE ALQUILER |
-¿Por qué en medios y opinión pública se la asocia a que perjudica a los inquilinos?
-Hay poca información y también mucha desinformación intencionada. Los medios hegemónicos demonizan una ley que se cumple muy poco y una parte de la opinión pública se hace eco. Menos del 10% de los contratos de alquiler fue registrado en la AFIP, como obliga la ley. Según una encuesta realizada por ACIJ, CELS, UNSAM y CONICET, en noviembre del 2022, en el AMBA la mitad de los inquilinos no tiene contrato de alquiler firmado. Y dentro de la otra mitad, los que sí lo tienen, sólo el 32% firmó un aumento anual del precio de alquiler. ¿Puede ser un fracaso una ley que se cumple tan poco? Una hipótesis de por qué hay tanta mentira y desinformación es que muchos dueños de medios hegemónicos de comunicación son a la vez propietarios de viviendas en alquiler o parientes de dueños que alquilan, o socios de empresas inmobiliarias. Creo que muchos propietarios vieron descender su rentabilidad (que es mayor dolarizada si se actualizan los alquileres cada 6 meses) y usan de chivo expiatorio la ley vigente, aunque puede que para muchos la mejor regulación sea la que no existe.
-¿Se sabe cuántos propietarios de viviendas en alquiler hay?
-No. El dato más cercano que tenemos surge de la Encuesta Permanente de Hogares, y para el 3° trimestre de 2022 mostró que en los 32 principales aglomerados urbanos del país (que representan aproximadamente 62 % del total de población) hay 2 millones de hogares inquilinos (el 20,8 % del total de los hogares de esos aglomerados) y 284 mil hogares propietarios que reciben dinero de alquiler de viviendas o terrenos (un 2,9 % del total). Es decir que, grosso modo, por cada hogar propietario o dueño hay 7 hogares inquilinos. Tampoco hay cifras oficiales de cómo se distribuye la cantidad de viviendas por dueño, factor importante a la hora de implementar políticas públicas diferenciadas (en España está por ser aprobada una ley que diferencia entre pequeños propietarios, menos de 4 viviendas, y grandes tenedores o propietarios: de 5 a más viviendas). Según la encuesta a inquilinos citada, en el AMBA el 44% de los contratos mediados por empresas inmobiliarias incumplen la ley (11% no tienen contrato escrito y 33 % impone aumentos fuera de la ley). A las empresas inmobiliarias, un actor relevante, les conviene cobrar una comisión cada 2 años en vez de cada 3. Para explicar el comportamiento de la opinión pública podemos citar al premio Nobel de Economía, el estadounidense Joseph Stiglitz: «Los de arriba han convencido a los del medio para que vean el mundo de una forma distorsionada, lo que los lleva a percibir las políticas que favorecen los intereses de los de arriba como unas políticas acordes con sus propios intereses». Para convencer los medios hegemónicos juegan un papel muy importante.
-¿Es cierto que generó una falta de oferta?
-No he encontrado evidencia que demuestre que la ley haya causado una falta de oferta. Es más, el sociólogo Juan Pablo Costa, del CEPA (Centro de Economía Política Argentina), hace un año, en la Comisión de Diputados, mostró con datos que la caída de la oferta de alquileres comenzó meses antes de la puesta en vigencia de la ley. También hay un estudio del economista Sergio Rosanovich (Universidad Nacional de San Martín) que muestra lo mismo: la caída del parque de viviendas ofertadas se inicia en 2019 y se profundiza con la pandemia. A nivel nacional todavía no hay una medición oficial de oferta de alquiler. El gobierno de CABA mide la oferta, y lo hace usando tan sólo un portal de Internet (cuando hay varios y dan números muy dispares de oferta). Según los datos oficiales porteños, en el tercer trimestre de 2022 la oferta de alquileres de departamentos subió 5,9 % en relación al trimestre anterior. Y en el 4º trimestre de 2022 (último dato disponible) también creció la oferta, en este caso un 2,2% (Fuente: Dinámica del mercado de alquiler de departamentos, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires). Inclusive si se corroborara oficialmente que desde la puesta en vigencia de la ley la oferta hubiera caído debo decir que correlación no es igual a causalidad. Podría estar sucediendo que las viviendas salgan del mercado de alquiler a residentes, para pasar al mercado de alquiler a turistas, que se anuncian en otras plataformas web y no son medidas por el gobierno porteño.
-¿Cómo es el rol del Estado y cuál debería ser?
-El Estado sancionó una buena ley, pero quedan pendientes varios aspectos importantes. Por un lado, las sanciones a quienes la incumplen. El Estado todavía no creó mecanismos de fiscalización. Por otro lado, falta que se cree el Programa Nacional de Alquiler Social (para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler, especialmente de mujeres en situación de violencia de género, jubilades y pensionades). Necesitamos un Estado más protagónico e inteligente. También el Estado debería impulsar nuevas medidas, como regular el precio inicial de los alquileres, movilizar y registrar las viviendas vacías u ociosas, crear un banco de viviendas para alquilar, exigir un porcentaje de viviendas o suelo al sector privado que construye y regular la vivienda turística.
-¿Se podría controlar o regular el precio de alquileres y la oferta? ¿Cómo es en otros países?
-Sí. Por el lado de la oferta se pueden hacer varias cosas, nombro cuatro: primero, movilizar las viviendas ociosas (sólo en CABA en 2018 había 138 mil viviendas vacías) mediante incentivos y/o sanciones (impuestos, alquiler forzoso). Esto ocurre con éxito en Francia desde 1999 y en Vancouver (ciudad canadiense) desde 2017. Francia lanzó en el 2021 el Plan Nacional de Lucha contra las Viviendas Vacantes, cuyos objetivos principales son: equipar a los gobiernos locales para identificar y monitorear las viviendas desocupadas; identificar, promover y difundir todas las herramientas para combatir la vacancia habitacional; movilizar las viviendas ociosas, y promover la movilización de locales comerciales vacíos y transformar oficinas vacías en viviendas. Portugal anunció este año un plan gubernamental de alquiler forzoso de las viviendas desocupadas. El Instituto Nacional de Estadística luso censó 723.215 inmuebles vacíos en todo el país. El Estado podrá alquilar viviendas para subarrendarlas durante 5 años y actuar como un mediador inmobiliario, que cobra al inquilino y paga al propietario.
Segundo, crear un parque estatal de viviendas para ser ocupadas por inquilinos (como ocurre en ciudades y países europeos). En el año 2021 el 29% de parque total de viviendas en Países Bajos era de viviendas sociales o protegidas en alquiler (o estatales o de asociaciones sin fines de lucro). Esta cifra es del 24% en Austria, Suecia y Escocia y el 21% en Dinamarca.
Tercero, sancionar una ley que obligue a las empresas que construyen un nuevo edificio a que un porcentaje de los departamentos se dediquen a vivienda social en alquiler o subsidiada (alimentando así la medida anterior), y lo mismo cuando compren suelo urbano. En España, con la ley de vivienda que está a punto de aprobarse, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentarán del 30% al 40% en el suelo urbanizable; y para nuevas construcciones, del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado, para reformas o renovaciones urbanísticas.
Y por último, controlar y/o limitar el alquiler turístico. Esto permitiría que menos alquileres a residentes locales se pierdan por ser volcados al turismo, tendencia que está aumentando mucho en CABA. Esta ciudad aprobó en 2019 una ley que crea un Registro de Alquileres Temporarios que es obligatorio y establece multas en caso de incumplimiento. Sin embargo, sólo en la plataforma Airbnb hay 20.085 departamentos publicados y apenas hay 345 registrados.
Entre los países más desarrollados hay 16 que tienen medidas para regular el alquiler de corto plazo vacacional o turístico. En Italia, por ejemplo, se limita a 30 días al año, en otros países a 90 días anuales (Irlanda, Noruega). En Londres el límite es 90 días y en Sídney (Australia) es 180 días. La ciudad suiza de Lucerna decidió por voto ciudadano limitar los alquileres turísticos a un máximo de 90 días anuales. Por su parte, el gobierno de Portugal ha tomado una medida extrema: prohibirá nuevos inmuebles temporales dedicados al turismo.
Barcelona tiene un equipo de 70 personas que detectó 500 anuncios de departamentos turísticos sin licencia desde la reactivación del plan de choque contra los pisos turísticos ilegales. Pueden ser multados por sumas de entre 3.000 y 60.000 euros.
-¿Por qué es importante regular el precio inicial de los contratos de alquiler?
-Esto, que hoy ocurre en muchos países, impide que algunos propietarios retiren del mercado sus inmuebles para, a continuación, volver a incluirlos sin tener limitación de precio ofrecido. Entre los 13 países desarrollados que regulan el precio inicial están: Austria, Dinamarca, Francia, Irlanda, Países Bajos y Suecia. ¿La regulación de alquileres es algo infrecuente? No. En la OCDE, organización que nuclea a los 34 países más ricos del mundo, hay 23 en los cuales existe regulación al incremento periódico del precio del alquiler.
